공공재개발과 일반 재개발의 차이

공공재개발이란 무엇이고, 일반 재개발과 어떻게 다른가

서울시 정비사업에서 공공재개발과 일반 재개발은 사업 추진 주체, 용적률 인센티브, 임대주택 의무 비율 등 핵심 요소에서 뚜렷한 차이를 보인다. 공공재개발은 2021년 공공 직접시행 정비사업의 일환으로 도입되었으며, LH·SH 등 공공기관이 사업에 참여하는 대신 용적률 상향과 인허가 절차 간소화라는 혜택을 제공하는 구조이다. 두 방식의 차이를 정확히 이해하는 것은 조합원과 정비사업 관계자 모두에게 필수적이다.

현재 서울에서 강북5구역 공공재개발사업, 신길1구역 공공재개발사업, 장위8구역 공공재개발정비사업, 성북1구역 공공재개발사업, 면목9구역 공공재개발정비사업 등 다수의 구역이 공공재개발 방식으로 사업을 추진하고 있으며, 각각의 사업 특성과 진행 현황이 상이하다.

일반 재개발의 기본 구조

일반 재개발은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)에 따라 조합이 주도적으로 사업을 추진하는 방식이다. 토지등소유자가 조합을 설립하고, 정비업체(시공사)를 선정하여 사업시행부터 분양까지 전 과정을 자체적으로 진행한다.

일반 재개발은 조합의 자율성이 높은 반면, 인허가 절차가 길고, 정비계획 수립부터 관리처분인가까지 평균 10~15년이 소요되는 경우가 많다. 용적률은 해당 용도지역의 법정 상한 이내에서 적용되며, 별도의 공공 인센티브는 제공되지 않는다.

공공재개발의 도입 배경과 구조

공공재개발은 정비사업의 공공성을 강화하고 사업 속도를 높이기 위해 도입되었다. LH(한국토지주택공사) 또는 SH(서울주택도시공사) 등 공공기관이 사업시행자로 참여하거나 공동시행하는 구조이다.

공공재개발의 핵심 메커니즘은 '용적률 인센티브와 임대주택 기부채납의 교환'이다. 공공기관이 사업에 참여하는 대가로 법정 용적률 대비 최대 1.2배(120%)까지 용적률을 상향 적용받을 수 있으며, 증가된 용적률의 일정 비율을 공공임대주택으로 기부채납해야 한다. 이를 통해 조합원은 더 많은 일반분양 물량을 확보할 수 있고, 서울시는 공공임대주택 공급이라는 정책 목표를 달성하는 구조이다.

핵심 차이점 비교

절차와 요건

일반 재개발 절차

일반 재개발은 다음의 단계를 거친다.

1. 기본계획 수립: 서울시가 10년 단위로 정비기본계획을 수립한다
2. 정비구역 지정: 자치구가 정비계획을 수립하고 서울시에 구역 지정을 신청한다
3. 조합설립추진위원회 승인: 토지등소유자 과반수의 동의로 추진위원회를 구성한다
4. 조합설립인가: 토지등소유자 3/4 이상, 토지면적 2/3 이상의 동의를 받아 조합을 설립한다
5. 사업시행인가: 정비사업의 구체적 시행계획을 인가받는다
6. 관리처분인가: 종전 자산 평가와 분양 설계를 확정한다
7. 착공 및 준공: 건축공사를 시행하고 준공인가를 받는다
8. 이전고시 및 조합해산: 소유권 이전 등기 후 조합을 해산한다

공공재개발 절차

공공재개발은 절차가 간소화되어 있다.

1. 후보지 공모 및 선정: 서울시가 공공재개발 후보지를 공모하고 선정한다
2. 주민 동의: 토지등소유자 2/3 이상의 동의를 확보한다(일반 대비 완화)
3. 정비구역 지정 및 정비계획 수립: 공공기관이 정비계획을 수립한다
4. 통합심의: 건축·교통·환경영향평가 등을 일괄 심의한다
5. 사업시행인가: 공공기관이 사업시행자로서 인가를 받는다
6. 관리처분인가~준공: 이후 절차는 일반 재개발과 유사하다

통합심의 제도 덕분에 개별 심의에 소요되던 1~3년을 단축할 수 있다는 점이 공공재개발의 실질적 장점이다.

조합원 관점에서의 실무 팁

용적률 인센티브의 실질적 효과를 따져야 한다

공공재개발의 용적률 인센티브는 매력적으로 보이지만, 증가분의 상당 부분이 공공임대로 기부채납된다는 점을 반드시 고려해야 한다. 실제로 조합원에게 돌아오는 일반분양 물량 증가분이 어느 정도인지를 정밀하게 분석할 필요가 있다. 신설제1구역 공공재개발정비사업처럼 사업시행인가 단계에 진입한 구역의 사례를 참고하면 실질적인 인센티브 규모를 가늠할 수 있다.

사업 속도와 자율성 사이의 균형

공공재개발은 인허가 절차 간소화로 사업 속도를 높일 수 있지만, 공공기관과의 협의 과정에서 조합의 자율성이 제한될 수 있다. 시공사 선정, 설계 변경, 분양 전략 등에서 공공기관의 의견을 반영해야 하므로, 조합 운영의 유연성이 줄어들 수 있다. 이 부분은 각 구역의 상황에 따라 장단점이 달라진다.

전환 가능성 검토

현재 일반 재개발로 추진 중인 구역이 공공재개발로 전환할 수 있는지, 또는 그 반대가 가능한지를 검토하는 것도 중요하다. 전환 시에는 기존 동의서의 효력, 추진위원회·조합의 지위 변동, 용적률 변경에 따른 사업성 재검토 등 복합적인 법적·경제적 쟁점이 발생한다.

임대주택 비율에 따른 단지 가치 변화

공공재개발로 건설되는 단지에는 상당 비율의 공공임대주택이 포함된다. 임대주택 비율이 단지 전체의 관리비 구조, 커뮤니티 운영, 장기적 단지 관리에 미치는 영향을 사전에 검토할 필요가 있다.

자주 묻는 질문

공공재개발이 일반 재개발보다 항상 유리한가?

반드시 그렇지는 않다. 공공재개발은 용적률 인센티브와 사업 기간 단축이라는 장점이 있지만, 임대주택 기부채납 비율이 높아 실질적인 조합원 분담금이 크게 줄지 않을 수 있다. 구역의 입지, 토지 이용 현황, 기존 용적률 수준 등에 따라 유불리가 달라지므로 개별 사업성 분석이 필수적이다.

공공재개발 구역의 조합원 지위는 어떻게 되는가?

공공재개발에서도 조합은 존재한다. 다만 사업시행은 공공기관이 단독 또는 공동으로 수행하므로, 조합의 역할이 일반 재개발 대비 축소된다. 조합원의 재산권과 분양권은 동일하게 보장되며, 관리처분계획에 따라 종전 자산 평가와 분양이 이루어진다.

공공재개발에서 분양가는 어떻게 결정되는가?

조합원 분양가는 감정평가에 기반하여 산정되며, 일반분양분은 시장 가격이 적용된다. 공공분양분(공공임대 포함)은 별도의 분양가 규제가 적용될 수 있으나, 이는 조합원 분양과는 구분된다. 조합원 추가 분담금은 종전 자산 평가액과 신축 주택 가액의 차이로 결정되므로, 감정평가 결과가 핵심 변수이다.

이미 일반 재개발로 추진 중인 구역도 공공재개발로 전환할 수 있는가?

가능하다. 다만 토지등소유자의 동의 절차를 다시 거쳐야 하며, 기존 조합의 지위와 그간의 사업 추진 비용 정산 등 복잡한 쟁점이 수반된다. 전환을 검토하는 구역은 사업성 분석, 법률 검토, 주민 의견 수렴을 종합적으로 진행해야 한다.

맺음말

공공재개발과 일반 재개발은 각각의 장단점이 명확한 사업 방식이다. 공공재개발은 사업 속도와 용적률 인센티브에서 강점을 보이는 반면, 일반 재개발은 조합의 자율성과 사업 운영의 유연성에서 우위에 있다. 어떤 방식이 더 적합한지는 해당 구역의 입지 조건, 기존 용적률, 토지등소유자의 구성, 사업 추진 단계 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 한다. 정비사업의 성패는 결국 정확한 정보에 기반한 합리적 의사결정에 달려 있다.

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