기본계획이란? 정비사업의 첫 단계 이해하기

기본계획이란? 정비사업의 출발점을 이해하기

정비사업에 관심을 갖기 시작하면 가장 먼저 접하게 되는 용어 중 하나가 기본계획이다. 기본계획은 지방자치단체가 관할 구역 내 정비사업의 큰 그림을 그리는 단계로, 개별 단지의 사업 추진에 앞서 지역 차원의 정비 방향을 설정하는 최상위 계획이다. 이 글에서는 기본계획의 개념, 수립 절차, 포함 내용을 상세히 정리한다.

기본계획의 정의

기본계획(도시·주거환경정비기본계획)은 「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 근거한 법정 계획이다. 특별시장, 광역시장, 시장이 10년 단위로 수립하며, 5년마다 타당성을 검토하여 필요 시 변경한다.

서울시의 경우, '2025 서울시 도시·주거환경정비기본계획'이 현재 적용 중이며, 이 계획에 따라 각 자치구별 정비예정구역과 정비 방향이 설정되어 있다.

기본계획에 포함되는 내용

기본계획은 개별 단지가 아닌 도시 전체의 정비 방향을 담고 있다. 주요 포함 내용은 다음과 같다.

1. 정비사업의 기본 방향

도시 발전 방향과 연계하여 정비사업의 목표와 전략을 설정한다. 주거지 정비, 도심 재생, 기반시설 확충 등의 큰 방향을 제시한다.

2. 정비예정구역 지정

기본계획에서 정비가 필요하다고 판단되는 구역을 정비예정구역으로 지정한다. 이것은 아직 정비구역으로 확정된 것이 아니라, 향후 정비사업이 추진될 수 있는 후보 구역이다.

3. 단계별 추진 계획

정비사업을 1단계, 2단계 등으로 나누어 시기별 추진 계획을 수립한다. 모든 구역이 동시에 사업을 추진하면 이주 수요 폭증, 기반시설 부족 등의 문제가 발생하기 때문이다.

4. 용적률·건폐율 등 건축 기준

정비사업 시 적용되는 용적률, 건폐율, 높이 제한 등의 건축 기준을 제시한다. 이 기준은 개별 단지의 사업성에 직접적인 영향을 미치므로 조합원들의 관심이 높다.

5. 기반시설 계획

도로, 공원, 학교 등 기반시설의 확충 계획을 포함한다. 정비사업과 연계된 기반시설 개선은 지역 전체의 가치에 영향을 미친다.

기본계획과 개별 단지의 관계

기본계획은 개별 단지의 사업 추진에 직접적인 영향을 미친다. 기본계획에 포함되지 않은 구역은 원칙적으로 정비사업을 추진할 수 없다.

현재 기본계획 단계에 있는 서울 주요 단지들을 살펴보면 다음과 같다.

이들 단지는 기본계획에 정비예정구역으로 포함되어 있으나, 아직 정비구역으로 지정되지는 않은 상태다. 정비구역 지정이 이루어져야 본격적인 사업 추진(추진위원회 구성, 조합설립 등)이 가능하다.

기본계획 수립 절차

기본계획의 수립은 다음과 같은 절차로 진행된다.

기본계획 단계에서 조합원이 알아야 할 것

기본계획 포함이 사업 확정을 의미하지 않는다. 정비예정구역에 포함되었더라도 정비구역 지정, 조합설립 등 후속 절차가 남아 있으며, 여건 변화에 따라 해제될 수도 있다.

기본계획 변경에 주목하라. 기본계획은 5년마다 타당성 검토를 거치며, 이 과정에서 용적률 상향이나 구역 추가·해제 등의 변화가 생길 수 있다. 은마아파트의 경우 기본계획 변경을 통해 용적률 기준이 조정된 바 있다.

기반시설 계획을 확인하라. 기본계획에 포함된 기반시설 계획(도로 확충, 공원 조성 등)은 사업비 분담에 영향을 줄 수 있으므로 반드시 확인해야 한다.

자주 묻는 질문

Q. 기본계획과 정비구역지정의 차이는?

기본계획은 도시 전체의 정비 방향을 설정하는 상위 계획이고, 정비구역지정은 개별 구역에 대해 구체적인 사업 범위를 확정하는 단계다. 기본계획이 설계도라면, 정비구역지정은 시공 허가에 해당한다.

Q. 기본계획에 포함되지 않으면 재건축이 불가능한가?

원칙적으로 그렇다. 다만 기본계획 변경을 통해 추가 포함될 수 있으며, 소규모재건축 등 일부 사업유형은 기본계획 포함 여부와 무관하게 추진 가능하다.

Q. 기본계획 수립에 걸리는 기간은?

기초조사부터 고시까지 통상 1~2년이 소요된다. 다만 주민 의견 수렴과 심의 과정에서 기간이 연장될 수 있다.

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