도시정비형 재개발이란? 주택정비형과의 차이

서울시 정비사업 자료를 보면 "재개발(도시정비형)"과 "재개발(주택정비형)"이라는 두 가지 표기를 자주 마주하게 된다. 두 사업은 모두 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)에 근거한 재개발 정비사업이지만, 목적·대상 지역·시행 방식이 다르다. 본 글에서는 두 사업의 개념과 차이를 정리하고, 실제 진행 중인 단지 사례를 통해 어떻게 적용되는지 살펴본다.

도시정비형 재개발이란?

도시정비형 재개발은 도심 기능 회복과 상권·업무 기능 활성화를 목적으로 추진되는 재개발 사업이다. 주로 상업지역, 공업지역, 또는 도심 노후 지역에서 시행되며, 주거 기능뿐 아니라 상업·업무 기능을 함께 정비한다. 과거 "도시환경정비사업"이라 불리던 사업이 도정법 개정 이후 "도시정비형 재개발"로 명칭이 정리되었다.

주택정비형 재개발이란?

주택정비형 재개발은 노후·불량 주거지의 주거환경을 개선하기 위해 추진되는 재개발 사업이다. 주거지역 내 노후 단독주택·다세대 밀집 구역을 대상으로 하며, 결과물은 일반적으로 아파트 단지로 조성된다.

두 사업의 핵심 차이

1. 대상 지역과 용도

• 도시정비형: 상업지역, 준주거지역, 도심 노후 구역
• 주택정비형: 일반주거지역(2종·3종) 노후 주거지

2. 결과 건축물 구성

• 도시정비형: 주상복합·업무·상업시설 비중이 높음
• 주택정비형: 공동주택(아파트) 비중이 절대적

3. 사업 추진 주체

두 사업 모두 조합 방식이 일반적이지만, 도시정비형은 사업 규모가 크지 않은 경우 신탁사 단독시행 또는 토지 소유자 단독시행 방식이 활용되기도 한다.

4. 용적률·층수 인센티브

도시정비형은 도심 기능 회복 목적에 따라 용적률 인센티브 적용 폭이 크며, 고층 복합 건축이 가능한 경우가 많다. 주택정비형은 일반주거지역의 용적률 기준이 적용되되, 임대주택·기반시설 기부채납에 따라 인센티브가 부여된다.

실제 단지 사례

도시정비형 재개발 사례

• 천호8재정비촉진구역 도시정비형 재개발사업 조합 (강동구, 조합설립인가)
• 강동역 두산위브 센티움 (강동구, 준공인가)
• 미아중심재정비촉진지구 강북2재정비촉진구역 도시환경정비사업조합 (강북구, 조합설립인가)

도시정비형 사례는 강동·강북권 도심 인접 구역에서 다수 확인된다. 강동역 인근 강동역 두산위브 센티움 는 도시정비형 재개발로 추진되어 현재 준공인가 단계에 진입했으며, 주상복합 형태로 조성되어 도심 기능 회복형 정비의 대표적 결과물에 해당한다.

주택정비형 재개발 사례

• 천호동 397-419번지 일대 주택정비형재개발사업조합 (강동구, 조합설립인가)
• 천호동 461-31번지 일대 재개발정비사업(천호 A1-2) (강동구, 조합설립인가)
• 천호 A1-1구역 공공재개발 정비사업 주민대표회의 (강동구, 조합설립인가)

천호동 일대에서는 주택정비형 재개발 구역들이 다수 진행되고 있으며, 다수가 조합설립인가 단계에서 사업시행인가 준비를 진행 중이다. 결과물은 아파트 단지로 조성되는 것이 일반적이다.

조합원이 자주 묻는 질문

Q. 도시정비형이 주택정비형보다 사업 규모가 큰가?

반드시 그렇지는 않다. 사업 규모는 대상 부지 면적과 용적률에 따라 결정되며, 사업 유형 자체가 규모를 결정하지 않는다. 다만 도시정비형은 상업·업무 시설이 포함되어 분양 구조가 다양해질 수 있다.

Q. 두 사업의 분담금 산정 방식이 다른가?

분담금 산정의 기본 원리(종전자산 평가 × 비례율 + 조합원분양가)는 동일하다. 다만 도시정비형은 분양 대상이 주거+상업으로 다양하므로 분양 수입 구조가 더 복잡할 수 있다.

Q. 일반 주민 입장에서 사업 유형을 어떻게 확인하나?

정비구역 지정 고시문, 정비사업 정보몽땅의 사업장 상세 페이지에 사업 유형이 명시되어 있다.

정리

도시정비형 재개발과 주택정비형 재개발은 모두 도정법에 근거한 재개발 사업이지만, 대상 지역의 성격과 목적, 결과 건축물 구성에서 차이가 있다. 도시정비형은 도심 기능 회복과 주상복합 중심, 주택정비형은 주거환경 개선과 아파트 단지 중심이다. 사업장의 성격을 정확히 파악하려면 사업 유형 표기와 정비구역 지정 고시문을 함께 확인하는 것이 정확하다.