돈암제5구역 주택재개발정비사업조합 재개발 성공 사례 분석

성북구 돈암동에 위치한 돈암5구역 주택재개발정비사업은 조합해산까지 완료된 성공 사례다. 총 490세대 규모의 이 사업은 재개발을 통해 길음역 금호어울림센터힐이라는 새 아파트로 탈바꿈했으며, 사업 추진 과정에서 겪은 난관과 그 극복 과정은 성북구 일대 정비사업에 의미 있는 참고 사례가 된다.

사업 개요

사업 추진 경과

돈암5구역은 성북구 돈암동 일대 노후 주거지를 대상으로 추진된 주택재개발정비사업이다. 구역 지정 이후 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가를 거쳐 착공에 이르기까지 정비사업의 전형적인 절차를 밟았다.

시공은 금호산업(현 금호건설)이 맡았으며, 지상 최고 23층 6개동 490세대 규모로 건설되었다. 일반분양 406세대와 임대 84세대로 구성된 단지는 길음역 금호어울림센터힐이라는 이름으로 준공되었다.

다만 사업 완료 과정이 순탄하지만은 않았다. 2014년 준공을 전후하여 시공사와 조합 사이에 추가 공사비를 둘러싼 분쟁이 발생했다. 금호산업은 추가 공사비 정산을 요구하며 유치권을 설정했고, 이로 인해 일반분양자의 입주는 시작되었으나 조합원 약 320가구의 입주가 지연되는 사태가 벌어졌다. 조합은 최대 49억 원 수준에서 협상하겠다는 입장이었고, 시공사는 82억 원을 요구하며 팽팽한 대립이 이어졌다. 이후 양측의 협의를 거쳐 분쟁이 해소되면서 전 세대 입주가 완료되었고, 최종적으로 조합해산 단계에 이르렀다.

완료까지의 핵심 포인트

추가 공사비 분쟁의 교훈

돈암5구역 사업에서 가장 주목해야 할 대목은 준공 후 발생한 시공사-조합 간 추가 공사비 분쟁이다. 재개발 사업에서 착공 이후 설계 변경, 자재비 상승, 공사 기간 연장 등으로 인해 당초 계약 금액을 초과하는 비용이 발생하는 것은 드문 일이 아니다. 그러나 이 분쟁이 유치권 설정으로까지 확대되어 조합원 입주가 지연된 사례는 정비사업의 리스크 관리 측면에서 중요한 시사점을 남긴다.

중소 규모 단지의 사업 완결

490세대는 서울 재개발 사업 중에서는 중소 규모에 해당한다. 대규모 사업에 비해 조합 운영비 부담이 상대적으로 크고, 일반분양 물량 확보에도 제약이 있을 수 있다. 그럼에도 불구하고 돈암5구역이 조합해산까지 완주했다는 점은, 사업성이 뒷받침되면 중소 규모 구역도 충분히 사업을 완료할 수 있음을 보여준다. 용적률 242%, 건폐율 17%라는 수치는 제3종 일반주거지역 내에서 비교적 효율적인 건축 계획이 수립되었음을 의미한다.

임대 비율과 사업 구조

전체 490세대 중 임대 84세대(약 17%)의 비율은 당시 서울시 재개발 사업의 일반적인 임대 의무 비율에 부합하는 수준이다. 일반분양 406세대를 통한 사업비 충당과 임대 세대 공급 의무를 균형 있게 소화한 구조였다.

다른 단지에 주는 시사점

성북구 정비사업 지형도에서의 위치

성북구에는 현재 다양한 단계의 재개발 사업이 진행 중이다. 돈암5구역과 같은 돈암동 권역에서는 돈암6구역(사업시행인가 단계, 900세대)이 후속 사업으로 추진되고 있으며, 돈암·정릉구역(61,944세대)은 성북구 최대 규모의 정비사업으로 청산 단계에 있다.

이미 사업을 완료한 구역으로는 정릉길음9구역(1,254세대), 석관2구역(1,091세대), 보문4구역(519세대) 등이 조합해산 단계에 있어, 성북구 정비사업의 성과가 축적되고 있는 양상이다.

후속 사업 구역을 위한 참고점

돈암5구역의 경험에서 후속 사업 구역들이 참고할 수 있는 핵심은 세 가지다.

첫째, 시공사 선정 시 공사비 정산 조건의 명확화다. 추가 공사비 분쟁은 계약 단계에서의 불명확한 조건에서 비롯되는 경우가 많다. 설계 변경 시 비용 분담 기준, 공사비 정산 절차를 계약서에 구체적으로 명시하는 것이 분쟁 예방의 출발점이다.

둘째, 준공 전후 리스크 관리 체계의 필요성이다. 유치권 설정으로 인한 입주 지연은 조합원에게 직접적인 피해를 초래한다. 준공이 임박한 시점에서의 분쟁 해결 메커니즘을 사전에 마련해 두는 것이 바람직하다.

셋째, 중소 규모 구역의 사업 전략이다. 490세대 규모에서도 사업 완료가 가능했던 배경에는 돈암동이라는 입지의 주거 수요, 길음역 인근이라는 교통 여건, 그리고 제3종 일반주거지역의 용적률 활용이 복합적으로 작용했다. 비슷한 규모의 구역에서는 이러한 입지 조건과 사업 구조의 균형을 면밀히 검토할 필요가 있다.

맺음말

돈암5구역은 길음역 금호어울림센터힐로 새롭게 태어나며 성북구 정비사업의 성공 사례로 기록되었다. 추가 공사비 분쟁이라는 난관을 겪으면서도 최종적으로 조합해산까지 완주한 이 사업의 경험은, 현재 진행 중인 돈암6구역을 비롯한 성북구 내 정비사업 구역들에 실질적인 참고가 될 것이다.

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