매도청구권이란? 행사 요건과 절차

재건축·재개발 사업이 진행될 때 모든 토지등소유자가 자발적으로 사업에 참여하는 것은 아니다. 일부는 사업 자체에 반대하거나 분양 신청을 하지 않기도 한다. 이때 사업의 원활한 추진을 위해 도시 및 주거환경정비법이 부여한 권리가 바로 매도청구권이다. 이 글은 매도청구권의 개념, 행사 요건, 절차, 가격 산정 방식, 그리고 조합원이 실무적으로 알아두어야 할 점을 정리한다.

매도청구권의 개념

매도청구권이란 재건축·재개발 정비사업조합이 사업 추진 과정에서 사업에 참여하지 않거나 분양신청을 하지 않은 토지등소유자에게 그 소유 토지·건축물을 매도하도록 청구할 수 있는 권리다. 도시 및 주거환경정비법 제64조(매도청구) 및 제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치)에 근거를 두며, 사업의 신속성과 사업구역의 일체적 정비를 위한 법적 장치로 기능한다.

매도청구는 단순한 매수 협상이 아니라 법률이 부여한 일방적 형성권으로, 일정 요건을 충족하면 상대방의 동의 없이도 매매계약이 성립한 것과 동일한 효력을 발생시킨다는 점에서 그 효력이 강하다.

수용권과의 차이

재개발사업에서 활용되는 토지수용권과는 다음과 같은 차이가 있다.

매도청구권의 행사 요건

매도청구권은 두 가지 국면에서 행사된다.

1. 조합설립 미동의자 대상 (재건축)

재건축의 경우 조합설립인가 후 일정 기간 내에 조합설립에 동의하지 않은 토지등소유자에게 매도청구권을 행사할 수 있다. 주요 요건은 다음과 같다.

• 사전 절차: 조합설립인가 후 30일 이내에 미동의자에게 조합설립 동의 여부를 회답할 것을 서면 촉구
• 회답 기한: 촉구 받은 자는 2개월 이내에 회답해야 하며, 회답하지 않으면 조합설립에 동의하지 않은 것으로 간주
• 행사 기한: 회답 기한 만료일로부터 2개월 이내에 매도청구권 행사

예시: 잠실주공5단지, 은마아파트, 압구정3구역와 같이 5,778세대세대를 넘는 대규모 단지에서는 미동의자 수가 절대적으로 적지 않아 매도청구 절차의 실무적 부담이 큰 편이다.

2. 분양 미신청자 대상 (재건축·재개발 공통)

사업시행인가 이후 통지된 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않거나, 분양신청을 철회하거나, 관리처분 결과 분양 대상에서 제외된 자에 대해서도 매도청구가 가능하다. 주요 요건은 다음과 같다.

• 사전 절차: 사업시행자가 관리처분계획 인가·고시 후 90일 이내에 손실보상 협의 시작
• 협의 기간: 90일 이내에 협의가 성립하지 않으면 협의 만료일로부터 60일 이내에 매도청구 소송 제기
• 적용 범위: 분양미신청자, 분양신청철회자, 관리처분에서 제외된 자

매도청구권 행사 절차

매도청구권의 행사는 일반적으로 다음 순서로 진행된다.

1. 사전 통지·촉구: 조합이 미동의자 또는 분양미신청자에게 의사 확인을 위한 서면을 발송
2. 회답 기간 부여: 법정 회답 기간(통상 2개월) 부여
3. 협의 시도: 시가 또는 보상 조건에 관한 협의 진행
4. 매도청구권 행사 의사표시: 법정 기한 내 서면으로 행사 의사표시
5. 소송 제기: 협의 미성립 시 민사법원에 매도청구 소송 제기
6. 시가 감정: 법원 지정 감정인의 시가 감정
7. 판결·이전등기: 판결 확정 후 매매대금 지급과 소유권이전등기

절차의 각 단계에 법정 기간이 정해져 있으며, 기간 도과 시 매도청구권 자체가 소멸할 수 있다는 점에서 조합의 일정 관리가 매우 중요하다.

매도청구 가격 산정

매도청구의 매매가는 시가를 기준으로 한다. 여기서 시가는 통상 "개발이익이 포함된 시가"로 해석되어, 정비사업으로 인한 가치 변동 요인이 일정 부분 반영된다.

실무상 가격 산정은 다음과 같이 이루어진다.

• 1차: 조합과 상대방 간 협의 가격
• 2차: 협의 미성립 시 법원 지정 감정인의 감정평가
• 3차: 감정 결과에 이의가 있는 경우 재감정 신청 가능

감정평가에서는 거래사례비교법, 원가법, 수익환원법 등이 종합적으로 적용되며, 사업으로 인한 가격 변동 요인 중 어느 범위까지 반영할지가 실무상 쟁점이 되는 경우가 많다.

자주 묻는 질문

Q1. 매도청구 가격은 시세보다 낮은가?

A. 매도청구 가격은 법원 감정에 의한 시가를 기준으로 산정되므로 일반 거래시세와 큰 차이가 없는 것이 원칙이다. 다만 사업으로 인한 개발이익의 반영 범위에 관한 해석에 따라 차이가 발생할 수 있다.

Q2. 매도청구를 거부할 수 있는가?

A. 매도청구권은 법률이 부여한 형성권이므로 일방적으로 거부할 수 없다. 다만 가격에 관한 다툼은 가능하며, 감정평가 결과에 대한 재감정 신청이 실무상 활용된다.

Q3. 조합설립에 동의했다가 철회한 경우는?

A. 조합설립인가 전까지는 동의 철회가 가능하지만, 인가 후에는 원칙적으로 철회가 인정되지 않는다. 다만 동의서 작성 시 기재된 분담금 추산액 등이 일정 비율 이상 변경된 경우 등 예외적 사유는 인정된다.

Q4. 매도청구 소송에서 패소하면 어떻게 되는가?

A. 매도청구 요건이 충족되지 않은 경우 조합의 청구는 기각되며, 해당 토지등소유자는 사업에 미동의 상태로 남게 된다. 이 경우 조합은 동의율 요건 충족을 위한 추가 절차를 진행해야 한다.

Q5. 매도청구 대상자가 거주하는 경우 명도는 어떻게 되는가?

A. 매도청구 판결에 따른 소유권이전등기 후 별도의 명도 절차(명도소송 또는 부동산인도명령)가 필요한 경우가 있다. 사업시행자는 관리처분인가 후 이주·명도 절차를 진행하며, 이 과정의 분쟁은 사업기간 지연 요인으로 작용한다.

실무 팁

첫째, 조합은 매도청구권 행사 기한을 엄격히 관리해야 한다. 각 단계의 법정 기간을 도과하면 권리 자체가 소멸하거나 절차를 처음부터 다시 진행해야 한다.

둘째, 미동의자는 협상 단계에서 자신의 토지·건축물에 관한 평가 자료(감정평가서, 거래사례 등)를 충실히 준비하는 것이 시가 산정 단계의 분쟁에서 의미를 갖는다.

셋째, 은마아파트, 잠실주공5단지, 성산시영아파트, 잠실장미아파트와 같은 대규모 단지에서는 미동의 세대가 절대적으로 많을 수 있어, 매도청구 일정이 사업 전체 일정에 영향을 미친다. 조합은 조합설립 단계에서 동의율을 가능한 한 높게 확보하는 것이 후속 절차의 부담을 줄이는 방법이다.

넷째, 사업시행인가 이후 분양신청 단계에서의 매도청구는 관리처분계획 수립과 직결되므로, 분양신청 기간과 협의 기간의 일정 관리가 사업 속도를 좌우한다.

정리

매도청구권은 정비사업의 일체적 추진을 위한 법적 장치로, 조합설립 미동의자와 분양 미신청자를 대상으로 행사된다. 행사에는 사전 촉구, 회답 기간, 협의, 소송, 시가 감정의 단계가 따르며, 각 단계의 법정 기간 관리가 핵심이다. 조합원은 자신이 매도청구의 대상이 될 수 있는 상황을 정확히 파악하고, 가격 산정 단계에서 자료 준비를 충실히 하는 것이 실무적으로 중요하다. 인근 단지 사례로는 조합설립 단계인 은마아파트, 잠실주공5단지, 압구정3구역, 잠실장미아파트, 관리처분 단계인 가락삼익맨숀 등이 매도청구 관련 실무 쟁점이 발생할 수 있는 단계의 단지에 해당한다.