모아타운이란? 소규모 주택 정비 방식 비교

모아타운은 서울시가 2022년부터 본격 추진하는 소규모 주택 정비 방식이다. 단일 단지 단위로 진행되는 일반 재개발·재건축과 달리, 노후 저층 주거지 일대를 묶어 통합 정비하는 점이 특징이다. 본 글은 조합원과 정비사업 관심자가 모아타운과 다른 소규모 정비 방식을 비교 이해할 수 있도록 핵심 개념과 절차를 정리한다.

모아타운이란?

모아타운은 노후 저층 주거지(다세대·연립 등)를 하나의 권역으로 묶어, 가로주택정비사업·소규모재건축사업 등 소규모 정비사업을 동시에 추진할 수 있도록 도시계획적 인센티브를 부여하는 제도다. 단일 단지 정비에서 나타나는 한계를 극복하고, 권역 단위 통합 정비를 통해 사업성과 주거 환경을 동시에 개선하는 방식이다.

핵심 특징

• 권역 단위 통합 정비: 단일 단지가 아닌 일정 면적의 동일 권역 묶음.
• 소규모 정비사업 결합: 가로주택, 소규모재건축, 자율주택 등 사업 유형이 혼합됨.
• 관리계획 수립 필수: 모아타운 관리계획을 통해 권역별 통합 가이드라인 설정.
• 도시계획 인센티브: 용적률 완화, 층수 완화, 공공기여 비율 조정 등.
• 사업 기간 단축: 일반 재개발 대비 평균 사업 기간이 짧다.

소규모 주택 정비 방식 비교

서울시 정비사업은 사업 규모와 절차에 따라 여러 방식으로 구분된다. 주요 소규모 정비 방식을 비교하면 다음과 같다.

절차와 요건

1. 모아타운 관리계획 수립

자치구에서 후보지 신청을 받아 서울시 심의를 거쳐 모아타운 대상지로 지정한다. 이후 관리계획을 수립해 권역별 사업 가이드라인을 결정한다. 관리계획에는 용적률·층수 인센티브, 가로 정비 방향, 공공기여 등이 포함된다.

2. 권역 내 개별 정비사업 추진

지정된 모아타운 안에서 가로주택·소규모재건축 등 개별 사업이 동시에 또는 순차적으로 추진된다. 각 사업은 고유의 조합 또는 합의체를 구성하며, 모아타운 관리계획의 인센티브를 적용받는다.

3. 통합 가로 정비

도로·공원·공용 주차장 등 권역 단위 인프라가 통합적으로 정비된다. 이는 단일 단지 정비에서는 어려웠던 권역 차원의 보행·공공공간 개선을 가능케 한다.

실무 팁

• 모아타운 신청 시 권역 동의율: 모아타운 후보지 신청 단계에서 권역 내 토지등소유자 30% 이상의 동의가 일반적으로 요구되며, 자치구별 기준은 변경될 수 있다.
• 개별 사업 동의율: 모아타운 내 가로주택은 토지등소유자 80% 이상 등 사업 유형별 별도 동의 기준이 적용된다.
• 사업 단위 중복 가입: 한 권역 내 여러 사업이 진행될 경우, 토지소유 위치에 따라 어떤 사업의 조합원이 되는지가 달라진다.
• 분담금 산정 방식: 소규모 사업은 일반분양 비중이 작아 분담금 부담이 일반 재개발 대비 클 수 있다.
• 임대주택 의무 비율: 사업 유형·도시계획 인센티브 적용 여부에 따라 임대주택 비율이 달라진다.

자주 묻는 질문

Q. 모아타운에 들어가면 무조건 사업이 추진되나요?

모아타운 지정은 권역 단위 가이드라인 수립이며, 실제 사업은 권역 내 각 단위(가로주택·소규모재건축 등)별로 별도 동의 절차를 거쳐 추진된다. 지정만으로 사업이 자동 진행되는 것은 아니다.

Q. 모아타운과 일반 재개발 중 어떤 게 빠른가요?

일반적으로 모아타운(소규모 정비 결합형)이 일반 재개발보다 사업 기간이 짧은 경향이 있다. 단, 권역 내 동의 확보가 어려운 경우 오히려 더디게 진행될 수 있다.

Q. 모아타운 안의 단독주택 소유자는 어떻게 되나요?

권역 내 사업에 참여할지 여부는 개별 결정이 가능하다. 다만 다수가 참여하는 사업이 진행되면 비참여자도 도시계획상 영향을 받을 수 있다.

Q. 정비사업 정보를 어디서 확인할 수 있나요?

서울시 정비사업 정보몽땅(cleanup.seoul.go.kr)에서 정비사업 단지별 단계 정보를 공식적으로 확인할 수 있으며, 도심정비연구소는 이 데이터를 기반으로 단지별 페이지를 제공한다.

참고 사례

도심정비연구소 DB에는 일반 재개발·재건축뿐 아니라 가로주택·소규모재건축 사례가 함께 기록되어 있으며, 단지 페이지에서 사업유형별 단계 진행 상황을 확인할 수 있다. 소규모 정비사업의 사례로 (삭제된 단지)과 같은 소형 단지의 진행 흐름을 함께 비교해 보면, 단일 단지 정비와 권역 통합 정비의 차이를 더 명확히 이해할 수 있다.

정리

모아타운은 노후 저층 주거지의 권역 단위 통합 정비라는 점에서 일반 재개발과 차별화된다. 사업 기간 단축과 도시계획 인센티브가 강점이지만, 권역 내 다수 주체의 합의·통합 관리가 사업의 성패를 좌우한다. 소규모 정비 방식 간 차이를 이해하고 본인 단지의 입지·규모·소유 구조에 맞는 사업 방식을 검토하는 것이 출발점이다.