연도별 사업시행인가 승인 건수 추이

들어가며

"사업시행인가"는 정비사업의 사업계획이 행정적으로 확정되는 단계로, 단계 이전과 이후의 사업 진행 속도가 크게 달라진다. 일반적으로 사업시행인가가 통과되면 그 다음 절차인 관리처분 → 이주 → 착공 → 준공의 일정이 비교적 빠르게 이어지는 경향이 있다. 본 글은 도심정비연구소 DB에 등록된 단지를 기준으로 사업시행인가를 통과한 단지의 분포를 정리한다.

사업 인가일 시계열 데이터는 단지별로 확보 수준이 다르므로, 본 글은 "현재 시점에서 사업시행인가 이후 단계에 있는 단지"의 코호트(cohort) 분포를 우선 분석한다. 연도별 인가 건수의 정확한 시계열은 후속 글에서 별도 데이터 수집 후 다룬다.

1. 사업시행인가 이후 단계 — 코호트 정의

사업시행인가 이후 단계는 다음 7단계로 구분한다.

• PROJECT_APPROVAL — 사업시행인가 완료, 관리처분 준비
• MANAGEMENT_DISPOSAL — 관리처분인가 완료, 이주 준비
• RELOCATION_NOTICE — 이주 시행 단계
• CONSTRUCTION_START — 착공
• COMPLETION_APPROVAL — 준공인가
• UNION_LIQUIDATION — 조합 청산
• UNION_DISSOLUTION — 조합 해산 (사업 완전 종결)

2. 사업시행인가 통과 단지 — 단계별 분포

도심정비연구소 DB에서 displayNameConfirmed=true 이며 사업시행인가 이후 단계에 있는 단지를 집계한 결과는 다음과 같다.

사업시행인가 통과 단지 중 가장 비중이 큰 단계는 PROJECT_APPROVAL(사업시행인가 직후 대기) 130건이며, 그 뒤를 UNION_DISSOLUTION(사업 완전 종결) 109건이 따른다. 이는 "사업시행인가만 받고 후속 단계를 기다리는 코호트"와 "이미 사업을 마치고 조합을 해산한 코호트"가 양극으로 두텁게 형성되어 있음을 의미한다.

3. 사업유형별 분포

사업시행인가 이후 단계 단지를 사업유형별로 분해하면 다음과 같다.

관찰 포인트:

• 재건축은 사업시행인가 직후 단계(PROJECT_APPROVAL)에 가장 많은 단지(54건)가 위치한다. 이는 사업시행인가까지는 통과했지만 관리처분 단계로 진입하기 전 단계의 누적이 크다는 의미로 분석된다.
• 재개발(주택정비형)은 UNION_DISSOLUTION(54건)에 가장 많이 분포한다. 뉴타운 권역 사업이 다수 완료되어 청산 단계에 진입한 결과로 관찰된다.
• 재개발(도시정비형)은 전체 표본이 작아 단계별 비중을 일반화하기 어렵다.

4. PROJECT_APPROVAL 코호트 — 대표 단지 예시

PROJECT_APPROVAL 단계의 대형 재건축 단지 예시로는 다음이 있다.

양천구 목동신시가지 권역이 사업시행인가 통과 후 다음 단계로 진입을 준비 중인 코호트의 큰 축을 형성하고 있다. 단지별 세대수가 3,500세대~5,100세대 수준으로 한 권역에서 사업이 동시 진행될 경우 이주 수요·일반분양 가구 수 모두 같은 시기에 시장에 영향을 미칠 수 있는 요인으로 분석된다.

5. 분포에서 읽히는 신호

첫째, PROJECT_APPROVAL 단계가 다음 단계인 MANAGEMENT_DISPOSAL(57건) 대비 130건으로 크게 두텁다. 사업시행인가는 통과했지만 관리처분으로 진입하지 못한 단지가 다수 누적되어 있음을 의미한다. 이 격차는 시공사 선정, 분담금 협의, 일반분양 가구 수 산정 등에서 시간이 소요되고 있는 사업장이 적지 않다는 신호로 관찰된다.

둘째, CONSTRUCTION_START(39건) → COMPLETION_APPROVAL(31건)의 차이는 약 8건으로 작다. 착공한 단지는 비교적 빠르게 준공으로 이어진다는 의미로, 사업의 가장 큰 시간 변수는 "인가 단계"에 집중되어 있다는 점을 시사한다.

셋째, UNION_DISSOLUTION(109건) 누적은 서울 시내 정비사업의 완료 사례가 충분히 누적되어 있음을 보여준다. 후속 사업장의 분담금·일반분양 데이터 비교 분석에 활용 가능한 사례군이 형성된 것으로 분석된다.

6. 데이터 한계

• 본 분석은 단계별 "현재 시점 분포"이며, 연도별 인가 시점 시계열은 포함하지 않는다.
• displayNameConfirmed=true 단지에 한정하므로 미확정 단지는 제외된다.
• 사업시행인가일이 누락된 단지의 정확한 인가 연도 추적은 추후 데이터 보강 후 별도 분석으로 다룬다.

정리

사업시행인가는 정비사업 진행에서 가장 큰 시간 분기점이며, 본 시점 기준으로 인가 통과 후 약 473개 단지가 후속 단계에 분포한다. PROJECT_APPROVAL 단계에 130개 단지가 정체되어 있는 분포가 가장 두드러진 특징이며, 이는 인가 이후 관리처분 단계 진입에 시간이 소요되고 있다는 신호로 분석된다.

본 글은 도심정비연구소 DB 스냅샷 데이터를 기반으로 한 사실 정리이며, 매수·매도 판단을 위한 자료가 아니다.