정비계획 수립 절차와 핵심 포인트 총정리

정비계획이란?

정비계획은 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)에 따라 정비사업의 골격을 정하는 행정계획이다. 정비구역 지정의 근거가 되며, 추진위원회·조합설립인가·사업시행인가 등 후속 단계의 기준점이 된다. 정비계획이 어떻게 설계되느냐에 따라 단지의 세대수, 용적률, 임대주택 비율, 기부채납 비율 등 사업의 결정적 변수가 좌우되므로, 조합원이라면 정비계획 수립 단계의 의미와 절차를 정확히 이해해 둘 필요가 있다.

정비계획 수립의 법적 근거

정비계획은 도정법 제8조부터 제15조에 걸쳐 규정되어 있다. 핵심 조항을 간략히 정리하면 다음과 같다.

정비계획의 내용에는 정비구역의 범위, 토지이용계획, 건축물의 밀도계획(용적률·건폐율·층수), 임대주택 및 공공시설 설치 계획, 정비기반시설의 설치계획, 환경보전 및 재난예방계획 등이 포함된다.

정비계획 수립 절차

정비계획 수립 절차는 다음 단계로 진행된다.

1) 입안 단계

자치구청장이 정비계획을 입안하거나, 토지등소유자 60% 이상의 동의를 받아 정비계획 입안을 제안할 수 있다. 입안 제안은 도정법 제15조에 근거하며, 신속통합기획 등 정책 트랙을 활용하는 경우 입안 단계의 행정 협의가 좀 더 체계적으로 이루어진다.

2) 주민공람 및 의견청취

입안된 정비계획안은 14일 이상 주민에게 공람되어야 한다. 이 기간 동안 토지등소유자 및 인근 주민이 의견서를 제출할 수 있으며, 자치구는 의견의 채택 여부를 회신해야 한다.

3) 지방의회 의견청취

관할 자치구의회의 의견을 청취한다. 의회 의견은 자문에 가깝지만 정비계획의 정치적·정책적 정당성을 확보하는 의미가 있다.

4) 도시계획위원회 심의

서울시의 경우 시 도시계획위원회의 심의를 거친다. 이 단계에서 용적률·세대수·임대주택 비율·기부채납 비율 등 핵심 변수에 대한 조정이 이뤄지는 경우가 많다.

5) 정비구역 지정·고시

심의를 통과하면 자치구청장 또는 시장이 정비구역을 지정하고 정비계획을 함께 고시한다. 이때 비로소 정비사업의 법적 출발점이 확정된다.

정비계획 수립의 핵심 포인트

용적률·세대수의 결정

정비계획에서 가장 큰 변수는 용적률과 세대수다. 용도지역(제3종일반주거지역·준주거지역·일반상업지역 등)에 따라 기준 용적률과 허용 용적률이 정해지며, 상한 용적률은 임대주택 또는 기부채납을 통해 추가로 확보할 수 있다. 일반분양 세대수가 사업성에 직결되기 때문에 조합원의 가장 큰 관심사 중 하나다.

임대주택 비율

도정법 시행령은 재개발사업의 경우 일정 비율 이상의 임대주택을 의무화하고 있다. 서울시 조례는 지역·사업유형에 따라 임대주택 비율을 더 세분하여 규정한다. 임대주택 비율은 종후 일반분양 세대수와 사업비 회수 구조에 직접적인 영향을 준다.

기부채납

정비기반시설(도로, 공원, 공공청사 등)의 기부채납은 정비계획 수립의 핵심 협상 변수다. 기부채납을 통해 상향 용적률을 확보할 수 있지만, 그 면적·시설 종류·평가가액에 따라 실질 사업성이 달라진다.

신속통합기획 적용 여부

서울시의 신속통합기획은 정비계획 수립 단계부터 시·자치구·전문가가 함께 기획안을 도출하는 트랙이다. 적용 단지의 경우 정비계획 수립 기간이 단축되고 인허가 일정의 예측 가능성이 높아지는 효과가 있다.

정비계획 변경

정비구역 지정 이후에도 사업시행계획 단계에서 정비계획의 변경이 빈번히 이뤄진다. 도정법 제14조에 따라 경미한 사항(예: 면적 10% 이내 변경)은 간소 절차로 처리할 수 있고, 그 외에는 다시 주민공람·의견청취·심의 절차를 거쳐야 한다.

단지별 정비계획 사례

서울 시내 주요 단지의 정비계획 수립 단계는 단지마다 차이를 보인다. 예시는 다음과 같다.

은마아파트는 정비계획 수립과 정비구역 지정 과정이 가장 오래 걸린 사례 중 하나로 거론되며, 반대로 개포디에이치클래스트나 올림픽파크포레온은 정비계획 수립 이후 사업이 비교적 매끄럽게 진행된 사례다. 개포주공6·7단지 등은 신속통합기획 등 정책 트랙을 활용하여 정비계획 수립 일정이 단축된 사례에 해당한다.

자주 묻는 질문

Q1. 정비계획과 사업시행계획은 어떻게 다른가?

정비계획은 정비구역 지정의 근거가 되는 상위 행정계획이고, 사업시행계획은 조합이 정비계획의 범위 내에서 구체적으로 수립하는 시행 단계의 계획이다. 정비계획은 자치구·시 단위에서 결정되고, 사업시행계획은 조합이 수립하여 자치구의 인가를 받는다.

Q2. 정비계획에 조합원이 직접 의견을 낼 수 있나?

입안 제안 단계의 동의서, 주민공람 단계의 의견서 제출을 통해 의견을 낼 수 있다. 정비구역 지정 후에는 정비계획 변경 절차에서 의견을 낼 수 있다.

Q3. 정비계획이 변경되면 사업이 지연되나?

경미한 변경은 일정에 큰 영향을 주지 않지만, 용적률·세대수·임대주택 비율 등 핵심 사항의 변경은 다시 심의 절차를 거치므로 1~2년의 지연을 초래하는 경우가 있다.

정리

정비계획 수립은 정비사업의 골격을 정하는 가장 중요한 초기 절차다. 입안부터 정비구역 지정까지의 흐름을 이해하고, 용적률·세대수·임대주택·기부채납 등 핵심 변수가 어떻게 결정되는지 살펴두면 사업의 향방을 예측하는 데에 도움이 된다.