토지거래허가구역이란? 정비사업 단지 매매 시 주의사항

서울의 정비사업 단지를 매매할 때 가장 먼저 확인해야 할 행정 변수 중 하나가 토지거래허가구역(이하 토허제) 지정 여부다. 토허제는 일반적인 부동산 거래에 적용되는 자유 거래 원칙을 일정 구간 제한하는 제도로, 정비사업이 활성화된 지역에서 광범위하게 지정되어 왔다. 본 글은 도심정비연구소가 조합원과 일반 관심자가 토허제와 정비사업 단지 매매를 함께 이해할 수 있도록 정리한 가이드다.

1. 토지거래허가구역이란

토지거래허가구역은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조 등에 근거해 국토교통부장관 또는 시·도지사가 일정 구역을 지정하여, 일정 면적 이상의 토지(또는 토지 지분)를 매매하기 전에 관할 시장·군수·구청장의 사전 허가를 받도록 하는 제도다. 정비사업이 진행 중이거나 진행될 가능성이 높은 지역의 투기 수요를 차단하기 위한 행정 수단으로 활용되어 왔다.

핵심 개념을 정리하면 다음과 같다.

• 사전 허가 의무: 거래 전에 허가를 받아야 하며, 허가 없이 체결된 계약은 효력이 발생하지 않을 수 있다.
• 이용 의무: 허가받은 목적대로 일정 기간(통상 2~5년) 직접 이용해야 한다. 주거용은 실거주 의무가 부여된다.
• 구역 지정 단위: 동·지번 단위 지정이 일반적이며, 같은 자치구 내에서도 구역 안과 밖이 갈릴 수 있다.

2. 적용 대상 면적과 지분 기준

토허제 적용 면적 기준은 지정 시점·용도에 따라 달라진다. 일반적으로 적용되는 기준은 다음과 같다.

아파트는 토지 지분 면적을 기준으로 판정하므로, 평형이 작은 단지라도 대지지분이 기준을 초과하면 허가 대상이 된다. 정비사업이 진행 중인 노후 단지의 경우 대지지분이 큰 경우가 많아 사실상 대다수 거래가 허가 대상에 포함된다.

3. 정비사업 단지 매매 시 핵심 주의사항

3-1. 실거주 의무

토허제 안에서 주거용 부동산을 매수하면 2년 이상 실거주 의무가 발생하는 것이 일반적이다. 정비사업 단지의 경우 실거주 의무 기간 도중 이주·철거가 시작될 수 있어 다음과 같은 충돌 가능성이 있다.

• 이주 단계에서 거주 자체가 물리적으로 어려워지는 시점
• 잔여 임대 거주 형태로 실거주 요건을 만족할 수 있는지 여부
• 의무 기간 내 다른 사유로 매도해야 할 때 위반 위험

3-2. 입주권·분양권 거래의 별도 규제와의 결합

정비사업 단지는 토허제 외에도 다음 규제가 결합되어 있을 수 있다.

• 조합원 지위 양도 제한(투기과열지구 내 일정 단계 이후)
• 분양권 전매 제한
• 1+1 분양 등 조합원 분양 옵션의 매매 제약

토허제만 보고 거래를 진행하면 위 규제와 충돌하여 거래 자체가 무효가 되거나, 조합원 지위가 승계되지 않는 사고가 발생할 수 있다. 거래 전 조합 사무실의 권리 변동 자문 + 토지거래허가 사전 신청을 모두 거치는 것이 안전하다.

3-3. 자금 조달 및 계약 일정

토허제 거래는 매매계약 체결 → 허가 신청 → 허가서 수령 → 잔금 → 등기로 이어지므로, 일반 거래보다 일정이 길어진다. 잔금일은 허가일 이후로 잡는 것이 통상적이며, 자금조달계획서 제출 의무까지 결합되어 매도자·매수자 모두 일정 관리가 까다로워진다.

4. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 허가 없이 매매계약을 체결하면 어떻게 되는가?

허가 전 단계에서는 유동적 무효 상태가 되며, 추후 허가가 나오면 유효, 불허가가 확정되면 무효로 처리된다. 따라서 허가 신청을 적극적으로 진행해야 한다.

Q2. 1주택자도 실거주 의무를 지는가?

구역 지정 시 부여된 의무에 따른다. 통상 주거용 매수자는 1주택 여부와 무관하게 실거주 의무 대상이 된다.

Q3. 정비사업 진행 도중 구역이 해제되면 의무도 사라지는가?

의무는 거래 시점 기준 부여된 것으로, 구역 해제만으로 자동 소멸하지 않는다. 단, 후속 행정 처분에 따라 달라질 수 있어 자치구 부동산정보과 공지 확인이 필요하다.

5. 정리

토허제는 정비사업 단지의 매매 의사결정에 직접적인 영향을 미치는 핵심 변수다. 거래 면적·실거주 의무·조합원 지위 양도 제한·자금조달계획서를 모두 확인하지 않으면, 계약 자체가 효력을 잃거나 조합원 지위가 승계되지 않는 사고로 이어질 수 있다. 정비사업 단지를 매매하려는 경우, 단순 가격 협상보다 행정 절차의 사전 점검이 우선되어야 한다는 점이 본 가이드의 핵심이다.