한강변 vs 비한강변 정비사업 진행단계 비교

서울시 정비사업장의 분포와 진행 속도는 한강에 인접한 자치구와 그렇지 않은 자치구 사이에 뚜렷한 차이가 관찰된다. 한강변 자치구는 한강 조망과 도심 접근성이 결합돼 사업성이 높은 반면, 사업장 수 자체는 비한강변 권역이 훨씬 많다. 이 글은 도심정비연구소 데이터베이스에 등재된 사업장의 진행단계 분포를 한강변·비한강변으로 나누어 비교한다.

비교 기준

본 분석에서는 한강을 직접 접하는 5개 자치구(용산·마포·영등포·광진·성동)를 한강변 그룹, 한강에 접하지 않는 14개 자치구(종로·중구·동대문·중랑·노원·도봉·강북·성북·관악·동작·구로·금천·은평·서대문)를 비한강변 그룹으로 분류한다. 강남3구(강남·서초·송파)와 강동·강서·양천은 별도 권역으로 분리해 다음 표에서 참고용으로 함께 표기한다.

진행단계 분포 비교

(자료: 도심정비연구소 DB, 본 시점 기준)

핵심 관찰 사항

1. 비한강변 권역의 절대 사업장 수가 압도적이다

자치구 14곳을 합산한 비한강변 권역은 거의 모든 단계에서 한강변 5구 대비 사업장 수가 많다. 특히 조합설립인가 단계는 비한강변 156건 대 한강변 51건으로 3배 가까운 차이를 보인다. 이는 노후 저층주거지가 비한강변 권역에 더 광범위하게 분포해 가로주택정비·재개발·소규모 재건축 사업이 다발적으로 추진되고 있음을 시사한다.

2. 한강변은 초기 단계 비중이 상대적으로 높다

한강변 권역은 기본계획·정비구역 지정·안전진단 등 초기 단계의 비중이 비교적 두드러진다. 한강변 자치구의 정비구역 지정 26건은 비한강변 10건의 2.6배다. 한강 조망 입지의 잠재력에 따라 신규 정비구역 지정과 사업 초기 검토가 활발히 진행 중인 것으로 분석된다.

3. 한강변의 후기 단계 사업장도 사업 규모가 크다

후기 단계(이주공고~준공) 사업장 수 자체는 비한강변이 더 많지만, 개별 사업장의 규모와 분양가 측면에서는 한강변 후기 단계 사업장이 더 큰 영향력을 보인다. 예컨대 마포구의 마포래미안푸르지오와 한강밤섬자이는 한강변 후기 단계 단지의 대표 사례이며, 용산구의 한남2재정비촉진구역 주택재개발정비사업 조합(관리처분인가)과 이촌한강맨션(관리처분인가) 또한 한강변 핵심 입지의 정비사업장으로 관찰된다.

성동구의 금호제16구역주택재개발정비사업조합(관리처분인가)과 래미안 하이리버(조합청산)는 한강변 후기 단계 사업장의 또 다른 사례다.

4. 강남3구는 별도 패턴을 보인다

참고로 강남3구(강남·서초·송파)의 조합설립인가 단계 사업장은 50건으로 한강변 5구와 유사한 규모이며, 관리처분(16건)·이주공고(10건) 단계 비중이 비한강변 평균보다 높다. 강남3구는 한강 인접 권역에 못지않은 사업 진척도를 보이며, 한강변 5구·비한강변 14구와는 구분되는 별도의 정비사업 클러스터로 분류된다.

비한강변 사례

비한강변 권역의 대표 사례로는 중랑구의 묵동신도브래뉴(조합청산, 719세대세대)를 들 수 있다. 1990년대 추진된 재건축이 표준 일정 범위에서 마무리되어 현재 청산 단계에 도달한 사업장이다. 강서구의 화곡1동 모아타운 A2-4구역(조합설립인가, 445세대세대)는 모아타운 권역 내 가로주택정비 사업장으로, 비한강변에서 빠르게 늘고 있는 소규모 정비 흐름의 대표 사례다.

시사점

한강변 권역은 입지 프리미엄에 따라 초기 단계 검토가 활발하게 진행되지만, 사업장 절대 수치에서는 비한강변 권역이 압도적이다. 정비사업 전반의 공급량 측면에서는 비한강변 권역의 진행 속도가 더 중요한 변수로 작용할 가능성이 관찰된다.

또한 한강변의 사업 비중이 후기 단계로 갈수록 급감하는 패턴은, 후기 단계 진입의 어려움을 보여준다. 관리처분→이주→철거 사이의 분쟁·자금조달 문제로 사업이 정체되는 사례가 적지 않으며, 이 구간을 통과한 사업장은 상대적으로 희소가치를 가진다.

조합원 관점에서는 (1) 같은 단계라도 한강변·비한강변·강남3구의 사업 환경이 다르다는 점, (2) 후기 단계 진입에서 사업장 수가 급감한다는 사실, (3) 비한강변 권역에서는 모아타운·가로주택정비 등 소규모 사업이 빠르게 증가하고 있다는 점을 주의 깊게 살펴볼 만하다.