권역별 사업유형(재건축/재개발) 비율 비교

서울시 정비사업은 자치구별로 사업유형 구성이 크게 다르다. 동일한 "정비사업"이라 해도 한강 이남 한강 변과 강북 구도심, 그리고 서북·서남 외곽 권역의 사업 구성은 노후도·필지 구조·종전 자산 구성에 따라 분명한 차이를 보인다. 본 글은 도심정비연구소가 보유한 서울시 정비사업 정보몽땅 기준 사업장 데이터(2026-05-23 기준)를 자치구·권역 단위로 집계해 권역별 사업유형 비율을 비교한다.

분석 기준

• 데이터 출처: 서울시 정비사업 정보몽땅 기반 도심정비연구소 DB
• 기준일: 2026-05-23
• 권역 구분(서울도시기본계획 5대 권역)

| 권역 | 자치구 |

| --- | --- |

| 도심권 | 종로구, 중구, 용산구 |

| 동남권 | 강남구, 서초구, 송파구, 강동구 |

| 서남권 | 양천구, 강서구, 구로구, 금천구, 영등포구, 동작구, 관악구 |

| 동북권 | 성동구, 광진구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구 |

| 서북권 | 마포구, 서대문구, 은평구 |

• 사업유형 분류: 본 분석에서는 "재건축"(일반재건축 + 소규모재건축)과 "재개발"(주택정비형 + 도시정비형)을 핵심 비교 지표로 잡고, 그 밖의 가로주택정비·지역주택·리모델링은 별도 칼럼으로 표시한다.

권역별 사업유형 분포

권역별 해석

동남권: 재건축 압도(75.3%)

동남권(강남·서초·송파·강동)은 전체 사업장 231건 중 174건이 재건축 사업으로, 재건축 비율 75.3%를 기록했다. 동남권은 1970~80년대 대규모 단지형 아파트가 집중 공급된 권역으로, 노후 아파트가 다수 분포해 단지 단위의 재건축이 자연스럽게 주력 사업유형으로 자리잡았다. 재개발 비율은 7.8%로 5대 권역 중 가장 낮다.

도심권: 재개발 중심(65.3%)

도심권(종로·중구·용산)은 75건 중 49건이 재개발 사업으로, 비율로는 65.3%에 이른다. 도심권은 일제강점기·전후 형성된 노후 저층 주택지가 도심 가로망과 맞닿아 있는 구조이며, 단지형 아파트보다는 필지형 노후 주거지가 정비 대상이 되는 경우가 많다. 도심권의 평균 사업 규모는 권역 중 가장 작으나, 입지 가치는 도심 접근성을 기반으로 형성된다.

서북권: 재개발 우세(62.6%)

서북권(마포·서대문·은평) 역시 도심권과 유사하게 재개발이 우세하다. 139건 중 87건이 재개발(62.6%)이며, 재건축은 28건(20.1%)에 그친다. 서북권은 구도심 인접부의 노후 주거지가 다수 분포해 재개발 사업이 정비의 주된 형태로 자리잡고 있다.

동북권: 재개발 + 가로주택 동반(50.2% + 27.0%)

동북권(성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원)은 319건 중 재개발이 160건(50.2%)로 다수이지만, 가로주택정비사업이 86건(27.0%)에 달한다는 점이 다른 권역과 구분되는 특징이다. 가로주택정비는 도시 가로구역 단위의 소규모 정비 트랙으로, 동북권 노후 저층 주거지의 면적·필지 구조에 맞물려 활성화돼 있는 것으로 관찰된다.

서남권: 재건축·재개발 균형(37.8% vs 38.9%)

서남권(양천·강서·구로·금천·영등포·동작·관악)은 5대 권역 중 사업장 수(360건)가 가장 많고, 재건축(37.8%)과 재개발(38.9%)이 사실상 균형을 이루는 권역이다. 양천·동작 등의 단지형 아파트 권역과 영등포·구로·금천 등의 노후 주거지·산업단지 인접 권역이 혼재된 결과로 분석된다. 또한 지역주택조합 사업 44건이 다른 권역 대비 두드러진다.

분포가 의미하는 것

권역별 사업유형 분포는 단순한 통계 이상을 의미한다.

• 사업 추진 속도와 의사결정 구조의 차이: 재건축은 단일 단지 내부의 의사결정 비용이 상대적으로 낮은 편이지만, 재개발은 다수 필지·소유자의 합의가 필요해 의사결정 비용이 크다.
• 분담금·종전 자산 구조의 차이: 재건축은 종전 아파트의 균질성이 높아 분담금 산정이 비교적 단순한 반면, 재개발은 단독주택·다세대·근린생활시설 등 종전 자산 성격이 다양해 평가와 배정에 시간이 더 든다.
• 공공 지원 정책의 적용 양상: 신속통합기획·공공재개발 등 공공 주도형 트랙은 권역별 사업유형 구성에 따라 적용 빈도가 달라지는 것으로 관찰된다.

정리

도심정비연구소 DB(2026-05-23) 기준 서울시 정비사업장 1,124건 가운데 재건축은 420건(37.4%), 재개발은 454건(40.4%)으로 전체적으로는 비슷한 비중을 보인다. 그러나 권역별로 들여다보면 동남권은 재건축 75.3%로 압도적이고, 도심권·서북권은 재개발이 60% 이상을 차지하며, 서남권은 재건축·재개발이 균형을 이루고 동북권은 재개발과 가로주택정비가 함께 두드러지는 등 권역별 특성이 분명히 갈린다. 본 분포는 권역별 도시 형성기와 필지 구조, 인허가·정책 환경의 차이가 누적된 결과로 해석되며, 향후 사업유형별 정책 효과를 분석할 때 출발점이 되는 기초 통계로 활용할 수 있다.