사업유형별 평균 진행단계 비교

분석 개요

서울시 주요 정비사업의 사업유형별 평균 진행단계를 비교 분석한다. 도심정비연구소가 보유한 서울시 정비사업 데이터 중 단지명이 확정된 사업장(displayNameConfirmed=true) 1,131건을 대상으로, 14단계의 표준 진행 단계를 1~14의 수치로 환산하여 평균 진행단계 지수를 산출하였다.

분석 대상은 다음 5개 사업유형이다.

• 재건축 (384건)
• 재개발(주택정비형) (313건)
• 재개발(도시정비형) (147건)
• 가로주택정비 (172건)
• 소규모재건축 (36건)

진행단계 표준 매핑

분석에서는 「도시 및 주거환경정비법」상 단계를 다음과 같이 1~14단계로 수치화하였다.

지수가 높을수록 사업이 후반부에 진입한 단지 비중이 크다는 것을 의미한다.

사업유형별 평균 진행단계 지수

재건축과 재개발(주택정비형)은 7점대로 관리처분~철거 구간에 평균이 형성되어 있다. 반면 재개발(도시정비형)은 4.31로 정비구역 지정~추진위 승인 사이에 평균이 위치한다. 가로주택정비와 소규모재건축은 5점대로 조합설립 단계에 평균이 분포한다.

단계 구간별 분포 비교

각 사업유형의 단지 비중을 단계 구간별로 비교하면 다음과 같다.

초기 단계 (1~4단계, 기본계획~추진위 승인)

재개발(도시정비형)은 절반 이상이 초기 단계에 머물고 있어 사업이 본격 추진되기까지 시간이 더 소요될 것으로 분석된다.

조합·인가 단계 (5~7단계, 조합설립~관리처분)

가로주택정비와 소규모재건축은 표본의 80% 이상이 조합설립~관리처분 구간에 분포한다. 사업 규모가 작아 단계 통과 속도가 빠르고, 신속한 조합 결성이 가능한 구조 특성이 반영된 결과로 관찰된다.

시공·분양 단계 (8~10단계, 철거~일반분양)

시공·분양 구간은 모든 사업유형에서 10% 미만으로 형성된다. 단계 자체가 짧기 때문이기도 하지만, 사업 진척이 이 구간에 도달하기까지의 장벽이 높다는 점도 시사한다.

준공·청산 단계 (11~14단계, 준공인가~조합 청산)

재건축과 재개발(주택정비형)은 표본의 약 1/3이 준공 후 단계에 진입해 있다. 이는 두 사업유형이 1980~1990년대 노후 단지를 중심으로 일찍 시작된 정비사업이 다수 포함되어 있기 때문으로 분석된다.

대표 사례

각 사업유형별 대표 단지 사례는 다음과 같다.

• 재건축 · 착공: 행당 장미아파트 (성동구, 292세대)
• 재건축 · 준공인가: 서대문 센트럴아이파크 (서대문구, 625세대)
• 재개발(주택정비형) · 관리처분: 이문4재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합 (동대문구, 3,488세대)
• 재개발(주택정비형) · 조합설립: 성수전략정비구역 제1 주택정비형 재개발정비사업조합 (성동구, 2,909세대)
• 재건축 · 관리처분: 방화5재정비촉진구역 재건축정비사업조합 (강서구, 1,657세대)

시사점

데이터에서 관찰되는 특징은 다음과 같다.

1. 재건축과 재개발(주택정비형)의 동조화: 두 유형 모두 평균 진행단계 지수가 7점대이며, 단계 분포도 유사하다. 노후 주거지를 정비하는 사업이라는 공통점이 단계 진행에도 유사한 패턴을 만들어내고 있다.
2. 재개발(도시정비형)의 초기 단계 집중: 표본의 60% 이상이 정비구역 지정 이전 단계이다. 도심 상업·업무 지역과 결합된 사업 특성상 행정적 검토 기간이 길어지는 것으로 분석된다.
3. 소규모 사업의 빠른 조합 결성: 가로주택정비와 소규모재건축은 표본 대부분이 조합설립 이후 단계에 있다. 사업 면적이 작고 권리관계가 단순하여 단계 통과 속도가 빠른 구조가 반영된 결과이다.
4. 시공~분양 구간의 정체: 모든 사업유형에서 시공·분양 구간 비중이 10% 미만으로 형성된다. 관리처분 이후 이주·철거·착공으로 이어지는 단계에 진입하기까지의 장벽이 사업 지연의 주된 원인임을 시사한다.

정리

사업유형별 평균 진행단계는 재건축 7.72, 재개발(주택정비형) 7.51, 소규모재건축 5.61, 가로주택정비 5.59, 재개발(도시정비형) 4.31의 순으로 관찰되었다. 재건축·재개발(주택정비형)은 사업 후반부 단지 비중이 높고, 재개발(도시정비형)은 초기 단계가 다수이며, 소규모 사업은 조합설립 단계에 집중되어 있다. 단계별 분포는 사업유형의 구조적 특성과 행정 절차의 차이를 반영한 결과로 해석된다.

분석 기준일: 2026-06-02, 표본: 단지명 확정 정비사업 1,131건