준공 임박 정비사업 현황 분석 — 서울 재건축·재개발 막바지 단지는 몇 개인가

도심정비연구소 DB에는 서울시 정비사업 정보몽땅을 기반으로 수집된 약 1천여 개 정비사업장이 등록되어 있다. 이 중 이주 → 철거 → 착공 → 준공인가에 이르는 후반부 단계의 사업장을 따로 모아 집계하면, 향후 2~4년 사이 서울 주택 시장에 공급될 신축 단지의 규모를 가늠할 수 있다. 본 글은 도심정비연구소 DB에 기록된 "준공 임박" 단계 사업의 현황을 집계·분석한 자료다. 모든 수치는 게시 시점 DB 기준이며, 단계 변화에 따라 변동될 수 있다.

1. 분석 대상 단계 정의

본 분석에서 "준공 임박" 단계는 다음 4개 단계를 포함한다.

이 중 철거신고·착공·준공인가 3개 단계는 물리적 공사가 진행 중이거나 완료된 사업으로, 2~4년 내 주택 공급에 기여한다. 이주 단계는 한 템포 앞선 구간으로, 후속 공급 파이프라인을 가늠하는 선행 지표로 활용할 수 있다.

2. 전체 집계

사업 유형별 — 철거신고 이상 3개 단계 합산

물리적 공사가 진행 중인 사업만 합쳐도 80여 건·약 10만 세대에 달한다. 재건축이 사업장 수 기준 절반, 재개발(주택정비형)이 세대수 기준 상당 비중을 차지한다.

이주 단계(RELOCATION_NOTICE) 별도 집계

재개발(주택정비형) 이주 단지의 세대수가 유독 크게 집계되는 이유는, 대규모 재정비촉진지구 사업의 신축 계획 세대수가 함께 반영되기 때문이다. 따라서 이 수치는 "이주 대상 세대"가 아니라 "해당 사업장의 사업계획상 세대수" 기준으로 해석해야 한다.

3. 자치구별 분포 (철거·착공·준공 합산 상위 10개 구)

사업장 수는 서대문구가 가장 많지만, 세대수 기준으로는 서초구·강동구·강남구가 상위에 포진한다. 대단지 재건축·재개발의 지리적 쏠림이 그대로 드러나는 분포다.

4. 대표 대단지 — 세대수 상위 사례

세대수 상위 10개 사업장의 면면을 보면, 서울 재건축·재개발 공급의 중심축이 어디에 있는지 뚜렷하게 관찰된다.

단일 단지 기준 세대수가 1만 세대를 넘어서는 사례((삭제된 단지))부터, 3~5천 세대급 대단지((삭제된 단지), (삭제된 단지), (삭제된 단지))가 강남·강동·서초에 몰려 있다.

5. 단계별 시사점

각 단계가 주택 시장에 주는 함의는 다르다.

• 이주(RELOCATION_NOTICE) — 해당 단지의 기존 거주자가 전세·월세 시장으로 이동한다. 인근 지역 전월세 수급에 단기적 영향을 줄 수 있는 요인으로 분석된다.
• 철거신고(DEMOLITION_REPORT) — 물리적 건축물이 사라지는 시점. 통계상 공급이 "마이너스"가 되는 구간이다.
• 착공(CONSTRUCTION_START) — 2~3년 후 준공될 신축 물량이 확정되는 시점. 공사비 변동·PF 리스크가 사업 일정에 영향을 미칠 수 있는 구간이다.
• 준공인가(COMPLETION_APPROVAL) — 실입주가 시작되는 구간. 대규모 입주는 해당 권역의 임대차 시장에 단기적 영향을 미치는 요인으로 관찰된다.

6. 해석 시 유의점

1. 집계 기준은 정비사업 정보몽땅 등록 기준이다. 실제 현장 공정과 공시 단계 사이에는 시차가 있을 수 있다.
2. 일부 사업장은 기존 세대수가 기록되지 않아 세대수 합계가 과소 계상될 수 있다.
3. "사업장 수"와 "세대수"를 같은 기준으로 비교해서는 안 된다. 가로주택정비·소규모재건축은 단지 수가 많아도 세대 규모는 작다.
4. 한 조합이 복수의 사업장 코드로 등록된 경우가 있어, 엄밀한 중복 제거는 단지별 확인이 필요하다.

7. 정리

서울시 정비사업 중 철거·착공·준공 단계의 사업장은 약 80건, 합산 세대수는 약 10만 세대로 집계된다. 자치구 기준으로 서대문·서초·강남·강동의 비중이 크고, 대표 대단지는 (삭제된 단지)·(삭제된 단지)·(삭제된 단지) 등이다. 향후 2~4년 사이 서울 신축 주택 공급은 이들 대단지의 준공 스케줄에 좌우될 가능성이 크다. 도심정비연구소는 단계 변화가 감지될 때마다 DB를 갱신하고, 본 글의 수치는 최신 DB값을 기준으로 게시 시점에 갱신된다.