서울시 정비사업 진행단계별 현황, 1,104개 단지는 어디까지 왔나
서울시에는 총 1,104개의 정비사업이 등록되어 있다. 재건축, 재개발, 가로주택정비 등 다양한 유형의 정비사업이 14개 진행단계에 걸쳐 분포하고 있다. 이 글에서는 전체 단지의 진행단계별 현황을 데이터로 분석하여, 서울 정비사업의 전체 그림을 조망한다.
전체 진행단계별 분포
정비사업의 진행단계는 기본계획부터 조합청산까지 14단계로 구분된다. 각 단계별 단지 수는 다음과 같다.
| 진행단계 | 단지 수 | 비율 | 누적 비율 |
|---|---|---|---|
| 기본계획 | 112개 | 10.1% | 10.1% |
| 안전진단 | 16개 | 1.4% | 11.6% |
| 정비구역지정 | 42개 | 3.8% | 15.4% |
| 추진위원회승인 | 150개 | 13.6% | 29.0% |
| 조합설립인가 | 285개 | 25.8% | 54.8% |
| 사업시행인가 | 134개 | 12.1% | 66.9% |
| 관리처분인가 | 53개 | 4.8% | 71.7% |
| 이주통보 | 51개 | 4.6% | 76.4% |
| 철거신고 | 11개 | 1.0% | 77.4% |
| 착공 | 39개 | 3.5% | 80.9% |
| 일반분양 | 14개 | 1.3% | 82.2% |
| 준공인가 | 34개 | 3.1% | 85.2% |
| 조합해산 | 109개 | 9.9% | 95.1% |
| 조합청산 | 54개 | 4.9% | 100% |
핵심 분석 포인트
1. 조합설립인가 단계에 최대 병목
285개 단지(25.8%)가 조합설립인가 단계에 집중되어 있다. 이는 전체 정비사업의 4분의 1이 넘는 수치로, 가장 큰 병목 구간이다. 조합설립 이후 사업시행인가로 넘어가기 위해서는 구체적인 건축 계획 수립과 행정 절차가 필요하며, 이 과정에서 시간이 소요되는 경우가 많다.
대표적으로 은마아파트(강남구), 압구정3구역(강남구), 삼익그린2차(강동구) 등 대형 단지들이 이 단계에 머물고 있다.
2. 추진위원회승인 단계도 정체
150개 단지(13.6%)가 추진위원회승인 단계에 있다. 추진위원회에서 조합으로 전환하기 위해서는 토지등소유자의 75% 이상 동의율이 필요한데, 이 동의율 확보가 핵심 관건이다.
3. 초기 단계(기본계획~추진위원회)에 절반 이상
기본계획부터 추진위원회승인까지의 초기 단계에 320개(29.0%)의 단지가 분포하고 있다. 조합설립인가까지 포함하면 605개(54.8%)로, 전체 정비사업의 절반 이상이 아직 사업시행인가 이전 단계에 머물러 있다.
4. 완료 단지도 상당수
조합해산(109개)과 조합청산(54개)을 합하면 163개(14.8%)가 사업을 완료한 상태다. 이는 서울시 정비사업이 꾸준히 성과를 내고 있음을 보여준다.
사업유형별 단계 분포
사업유형별로 진행 속도에 차이가 있다.
| 사업유형 | 초기(~조합설립) | 중기(사업시행~착공) | 후기(분양~청산) |
|---|---|---|---|
| 재건축 (375) | 55% | 20% | 25% |
| 재개발-주택 (303) | 60% | 22% | 18% |
| 가로주택정비 (168) | 65% | 25% | 10% |
| 재개발-도시 (145) | 50% | 25% | 25% |
재건축과 도시정비형 재개발이 상대적으로 후기 단계 비율이 높아 사업 진행이 빠른 편이다. 가로주택정비사업은 비교적 최근에 도입된 유형이라 아직 초기 단계에 머무는 경우가 많다.
구별 진행 상황
정비사업이 가장 많은 상위 10개 자치구의 현황을 보면 다음과 같다.
| 구 | 전체 사업 수 | 완료율 |
|---|---|---|
| 영등포구 | 120개 | 약 12% |
| 성북구 | 78개 | 약 15% |
| 서초구 | 68개 | 약 20% |
| 중랑구 | 62개 | 약 10% |
| 송파구 | 59개 | 약 22% |
| 동작구 | 56개 | 약 14% |
| 은평구 | 53개 | 약 11% |
| 강동구 | 53개 | 약 23% |
| 용산구 | 48개 | 약 18% |
| 강남구 | 45개 | 약 25% |
영등포구가 120개로 가장 많은 정비사업을 보유하고 있으나 완료율은 약 12%에 그친다. 반면 강남구는 45개로 수는 적지만 완료율이 약 25%로 가장 높다. 강동구도 23%로 높은 완료율을 기록하고 있는데, 이는 고덕지구 재건축의 순차적 완료가 반영된 결과다.
주요 단계별 대표 단지
각 주요 단계의 대표 단지를 정리한다.
| 단계 | 대표 단지 |
|---|---|
| 조합설립인가 | 은마, 압구정3구역 |
| 사업시행인가 | 개포주공6·7단지, 대치우성1차 |
| 관리처분인가 | 개포주공5단지, 천호우성 |
| 착공 | 개포1동주공, 도곡삼호 |
| 준공인가 | 올림픽파크포레온, 개포주공4단지 |
| 조합해산 | 개포주공3단지, 고덕시영 |
시사점
서울시 1,104개 정비사업 중 절반 이상이 아직 초기 단계(조합설립인가 이전)에 있다는 것은, 향후 수년간 본격적인 사업 추진이 이루어질 잠재 물량이 상당하다는 의미다. 특히 조합설립인가에 집중된 285개 단지의 사업 진행 여부가 서울 주택 공급에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다. 이미 완료된 163개 단지의 경험과 노하우가 후발 단지들의 사업 추진에 참고가 될 것이다.
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