현금청산 대상과 절차: 조합원 자격 박탈 시 대응법

현금청산이란? 조합원 지위를 잃는다는 것의 의미

정비사업에서 현금청산(現金淸算)은 조합원이 분양 신청 단계에서 신청을 하지 않거나, 일정 사유로 조합원 지위를 상실하는 경우 자신의 종전자산(토지·건축물)을 현금으로 보상받고 사업에서 빠지는 절차를 말한다. 도시 및 주거환경정비법 제73조와 제47조가 근거 규정이다.

조합원 입장에서는 새 아파트 입주 권리(분양권)를 포기하고 보상금만 받는 것이므로, 사실상 사업에서 강제로 분리되는 결과가 된다. 분담금 부담을 피할 수 있다는 장점도 있지만, 정비사업으로 새 아파트를 받지 못한다는 점에서 재산권에 직접적인 영향을 미치는 절차다.

이 글에서는 현금청산이 발생하는 사유, 절차, 보상금 산정 방식, 그리고 조합원이 이의를 제기할 수 있는 방법을 정리한다.

1. 현금청산 대상이 되는 경우

(1) 분양 신청 미신청

가장 일반적인 사유다. 사업시행계획인가 후 조합은 분양 신청 기간(통상 30~60일)을 정해 조합원에게 통지한다. 이 기간 내에 분양 신청을 하지 않으면 자동으로 현금청산 대상으로 확정된다.

분양 신청을 하지 않는 이유는 다양하다. 분담금 부담이 크다고 판단한 경우, 새 아파트가 자신의 거주 형태와 맞지 않는다고 판단한 경우, 사업 추진 자체에 동의하지 않는 경우 등이 포함된다.

(2) 분양 신청 후 철회

분양 신청을 했더라도 관리처분계획인가 전까지는 신청을 철회할 수 있다. 다만 철회 후에는 곧바로 현금청산 대상이 되며, 한 번 철회하면 다시 분양 신청을 할 수 없다.

(3) 분양 자격 미달

분양 자격 요건(예: 1세대 1주택, 토지 면적 기준, 권리가액 기준 등)을 충족하지 못하는 경우 분양 신청을 했더라도 자격 미달로 현금청산 대상이 된다. 권리가액이 분양가의 일정 비율(통상 20~30%)에 못 미치면 분양 자격이 인정되지 않는 경우가 많다.

(4) 미동의자(매도청구 대상)

조합 설립에 동의하지 않은 토지등소유자는 조합 설립 후 매도청구권 행사 대상이 된다. 매도청구 절차를 거치면 사실상 현금청산과 유사한 효과로 사업에서 분리된다. 단, 이는 도시 및 주거환경정비법이 아닌 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 등에 근거한 별도 절차다.

2. 현금청산 절차

도시 및 주거환경정비법상 현금청산은 다음 단계로 진행된다.

관리처분계획인가일 다음 날부터 90일 이내에 조합과 청산 대상자가 보상협의를 진행해야 한다. 협의가 성립되지 않으면 60일 이내에 토지수용위원회에 수용재결을 신청한다. 이 경로를 통해 최종 보상금이 결정되며, 보상금이 지급되면 소유권은 조합으로 이전된다.

3. 보상금은 어떻게 산정되는가

감정평가의 기본 원칙

현금청산 보상금은 종전자산 평가액을 기준으로 한다. 종전자산이란 정비사업 시행 직전의 토지와 건축물을 말하며, 그 가치는 감정평가법인 2곳의 평가액 산술평균으로 산정한다. 조합원과 조합이 각각 1곳씩 추천한 감정평가법인이 평가를 진행하는 것이 일반적이다.

평가 시점은 통상 사업시행계획인가 고시일이며, 토지 시세, 건축물 가치, 인근 거래 사례, 표준지 공시지가 등을 종합 고려한다.

보상금이 시세와 다른 이유

조합원이 흔히 불만을 제기하는 부분은 "현금청산 보상금이 시세보다 낮다"는 점이다. 이는 다음 이유 때문으로 분석된다.

1. 평가 시점이 사업시행인가 시점이므로, 그 이후 가격 상승분이 반영되지 않는다.
2. 개발이익이 배제된다. 정비사업 추진으로 발생할 미래 가치는 보상금 산정에서 제외된다.
3. 공시지가 기반이므로 실거래가와 차이가 날 수 있다.

이 구조는 정비사업의 본질상 불가피한 측면이 있으나, 청산 대상자 입장에서는 큰 손실로 인식되는 부분이다.

4. 청산 대상자가 취할 수 있는 대응

(1) 분양 신청 기간 내 신청

가장 근본적인 대응은 분양 신청 기간 내에 신청을 마치는 것이다. 통지를 받지 못했거나 기한을 놓친 경우, 조합에 통지 누락 사실을 입증해 신청 기회를 다시 요구할 수 있다.

(2) 보상협의 단계에서의 협상

수용재결 단계로 가기 전 보상협의 단계에서 적극적으로 의견을 개진해 보상금 인상을 요구할 수 있다. 인근 거래 사례, 자체 감정평가 결과 등을 근거 자료로 제시한다.

(3) 수용재결 → 이의재결 → 행정소송

토지수용위원회의 수용재결에 불복하는 경우 중앙토지수용위원회에 이의재결을 신청할 수 있고, 이의재결에도 불복하면 행정소송(보상금 증액 청구 소송)을 제기할 수 있다. 다만 소송에는 시간과 비용이 들고, 결과를 보장할 수 없다.

(4) 매도청구·수용 절차의 적법성 검토

조합의 절차 진행에 위법 사항이 있는 경우(예: 통지 누락, 기간 부족, 정보 미제공 등) 행정소송을 통해 절차의 위법성을 다툴 수 있다. 다만 사업이 이미 상당히 진행된 단계에서는 절차 하자만으로 사업을 되돌리기는 현실적으로 어려운 측면이 있다.

5. 현금청산이 발생하는 단계의 사례

현금청산은 일반적으로 관리처분계획인가 단계 전후에 본격화된다. 2026년 5월 기준 관리처분인가 단계에 있는 주요 정비사업 사업장은 다음과 같다.

이 단계에서는 분양 신청 결과가 확정되어 청산 대상자가 정해지고, 보상금 산정과 협의가 진행된다. 사업장별로 청산 대상자 비율과 보상 갈등의 강도가 다르며, 이는 이주·철거 일정에도 영향을 미치는 요인으로 분석된다.

자주 묻는 질문

Q. 현금청산을 받으면 다른 단지 분양권을 받을 수 있나요?

현금청산은 해당 정비사업에서의 분양권 포기를 의미하므로, 다른 정비사업의 분양권과는 무관하다. 다만 현금청산 대상자가 된다는 것은 통상 해당 정비사업의 조합원 지위가 상실된다는 뜻이며, 다주택자 규제 등 일반 부동산 규제와는 별도로 적용된다.

Q. 보상금에 양도소득세가 부과되나요?

부과된다. 다만 정비사업 보상금은 일반 양도소득과 달리 일부 감면 규정이 적용될 수 있으며, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 비과세도 가능하다. 구체적인 세무 처리는 세무 전문가의 검토가 필요한 사안이다.

Q. 분양 신청을 하지 않은 것이 후회되면 다시 신청할 수 있나요?

원칙적으로 분양 신청 기간이 경과하면 다시 신청할 수 없다. 다만 통지 누락 등 절차상 하자가 있는 경우 예외적으로 신청 기회를 회복할 가능성이 있으나, 이는 소송 등을 통해 입증해야 하는 사안이다.

정리

현금청산은 정비사업 진행 과정에서 조합원이 분양권을 포기하고 보상금을 받는 절차다. 미신청, 철회, 자격 미달 등 다양한 사유로 발생하며, 보상금은 사업시행인가 시점의 종전자산 평가액을 기준으로 산정된다. 보상금이 시세보다 낮다는 인식 때문에 청산 대상자와 조합 간 갈등이 자주 발생하며, 수용재결과 행정소송으로 이어지기도 한다.

조합원 입장에서는 분양 신청 기간을 놓치지 않는 것이 가장 근본적인 대응이며, 청산 대상이 된 후에도 보상협의·수용재결·소송 등 단계별 대응 수단이 마련되어 있다. 현재 관리처분인가 단계에 있는 이문4재정비촉진구역, 장위10구역 등 사업장에서 이 절차가 본격적으로 진행되고 있다.