정비사업 중 상가·비주거 조합원의 권리와 분담금 — 무엇을 알아야 하는가

재개발·재건축 정비사업에서 상가나 사무실, 근린생활시설과 같은 비주거 부동산을 보유한 조합원은 주택 소유자(주거 조합원)와는 다른 권리·의무 구조에 놓이게 된다. 동일한 정비구역 안에 있어도 보상 평가 방식, 분양 자격, 분담금 산정 방식, 잔여 권리 처분 방식 등이 모두 다르게 적용되기 때문이다. 이 글은 정비사업에 편입된 상가·비주거 조합원이 사업 단계별로 어떤 권리를 가지며 분담금이 어떻게 산정되는지 정리한다.

1. 비주거 조합원이란 누구인가

비주거 조합원은 정비구역 내 다음과 같은 부동산을 단독 또는 공동으로 소유한 토지등소유자를 의미한다.

• 근린생활시설(상가, 음식점, 사무실 등)
• 업무시설·판매시설
• 종교시설, 의료시설 등 비거주 용도 건물
• 주택 외 용도지역의 건축물·토지

「도시 및 주거환경정비법」 상 토지등소유자 자격 자체에는 주거·비주거 구분이 없으나, 분양 단계에서의 처우는 사업시행계획과 정관에 의해 다르게 정해진다. 즉, 비주거 조합원도 조합원 지위는 동일하게 보유하지만, 사업 종료 시 어떤 형태(상가 분양, 주택 분양, 현금청산)로 보상받을지는 별도 협의가 필요하다.

2. 비주거 조합원의 분양 권리 — 세 가지 경로

비주거 조합원이 사업 종료 후 받게 되는 권리는 일반적으로 다음 세 가지 가운데 하나로 결정된다.

(1) 상가 분양

신축 단지에 조성되는 근린생활시설·상업시설을 분양받는 방식이다. 가장 일반적이지만, 신축 단지의 상가 분양 면적이 종전 보유 면적과 일치하지 않는 경우가 많아 평형 조정과 분담금 정산이 따른다.

(2) 주택 분양 전환

종전 자산 평가액(기존 상가 가치)이 신축 주택 한 채의 권리가액 이상일 경우, 일정 조건 하에 비주거 조합원이 주택을 분양받는 방식으로 전환할 수 있도록 정관에 규정해 두는 사례가 있다. 다만 모든 사업장이 허용하는 것은 아니며, 정관과 사업시행계획에 명시된 경우에만 가능하다.

(3) 현금청산

상가 분양도 주택 분양도 신청하지 않거나, 신축 단지에 적합한 상가 면적이 없어 분양이 불가능한 경우 조합원은 현금청산 대상이 된다. 이 경우 종전 자산은 감정평가 금액 기준으로 청산되며, 조합원 지위는 소멸한다.

3. 종전 자산 평가 방식

비주거 조합원의 분담금·청산금 산정은 종전 자산 평가액에서 출발한다. 평가는 두 명 이상의 감정평가법인이 실시하며 평균값을 기준으로 한다. 주거 부동산과 달리 비주거 부동산의 종전 자산 평가에는 다음과 같은 요소가 함께 반영된다.

영업권과 권리금은 종전 자산 평가에서 직접 반영되지 않으며, 이주·휴업 보상 또는 영업손실 보상 항목으로 별도 산정되는 것이 일반적이다.

4. 분담금 산정의 기본 구조

비주거 조합원의 분담금 산정 공식은 본질적으로 주거 조합원과 같다.

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분담금 = 분양받을 신축 자산의 분양가 − (종전 자산 감정평가액 × 비례율)

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다만 비주거 조합원에게는 다음 변수가 추가로 작용한다.

• 신축 상가 분양가: 일반 분양 상가의 분양가 기준이 적용된다. 단지 입지·동선·층고에 따라 평당 단가가 크게 달라지므로, 종전보다 좋은 위치에 배정될 경우 분담금이 크게 증가할 수 있다.
• 권리가액 산정 시점: 사업시행계획 수립 시점의 평가액이 기준이 되므로, 평가 시점이 늦어질수록 시장 변동에 따른 격차가 커질 수 있다.
• 임대 수익 보전: 사업기간 동안 영업이 중단되는 경우, 영업손실 보상이 별도로 이루어진다(통상 최대 4개월 휴업 보상 등 정관·법령 기준).

5. 단계별 비주거 조합원의 행동 포인트

6. 자주 묻는 질문

Q. 상가 한 칸을 가지고 있는데 신축 아파트 한 채를 받을 수 있나요?

사업장의 정관과 사업시행계획에서 비주거 조합원의 주택 분양 전환을 허용하고, 본인의 종전 자산 권리가액이 신축 주택 한 채의 분양가 이상일 경우 가능하다. 다만 조합원 우선 분양 순위와 평형 배정 기준은 별도로 정해진다.

Q. 현금청산을 선택하면 권리가액 그대로 받나요?

원칙적으로 감정평가 금액 기준으로 청산되며, 비례율이 100%가 아닌 경우 권리가액과 차이가 발생할 수 있다. 또한 청산금 지급 시점은 관리처분계획 인가 이후로 사업 진행에 따라 수년이 지연되는 사례도 관찰된다.

Q. 권리금이 있는 임차인이 있는 경우 어떻게 되나요?

임차인의 권리금은 조합원이 받는 종전 자산 평가와는 별개의 사안이며, 임차인은 영업손실 보상·주거이전비·이사비·휴업보상 등의 보호를 별도로 받는다. 권리금 회수 가능 여부는 임대차계약과 「상가건물 임대차보호법」에 따라 다르게 적용된다.

7. 적용 사례 단지

상가·비주거 조합원이 다수 포함된 대표적 정비사업장으로는 압구정3구역, 압구정5구역, 청량리제7구역 주택재개발정비사업, 도시정비형 재개발 사례인 한강로구역 도시환경정비사업, 한강로1가 도시정비형 재개발정비사업 등이 있다. 또한 은마아파트와 같이 단지 내 상가가 별도 동으로 존재하는 사업장에서도 상가 조합원의 권리·분담금 협상이 사업 진행의 변수로 부각되는 사례가 관찰된다.

마무리

비주거 조합원은 주거 조합원과 동일한 조합원 지위를 가지면서도, 분양·분담금·청산 절차에서는 별도의 산정 기준을 적용받는다. 정관과 사업시행계획에 명시된 비주거 관련 조항을 사업 초기에 면밀히 검토하고, 분양 신청 단계에서 본인의 권리가액과 신축 자산의 분양가 차이를 정확히 계산하는 것이 분담금 부담을 예측하는 핵심 절차다. 영업권·권리금과 같이 종전 자산 평가에 직접 반영되지 않는 항목은 별도 보상 절차를 통해 청구해야 하므로, 사업장 정관과 「도시 및 주거환경정비법」 시행령의 비주거 조합원 관련 조항을 함께 확인할 필요가 있다.