서울시 정비사업 총 세대수 변화 추이

서울시 정비사업 총 세대수 변화 추이: DB 기반 현황 분석

도심정비연구소 DB에 등록된 서울 시내 정비사업 단지(2026년 5월 기준)는 총 1,124곳, 사업 완료 후 공급되거나 공급될 예정인 세대수는 약 94만 4천 세대에 달한다. 이 글은 자치구·사업유형·진행 단계별로 세대수 분포를 정리하고, 사업 진행 단계가 어디에 집중되어 있는지 분석한다.

1. 전체 현황 요약

서울 시내 정비사업이 모두 완료된다고 가정할 때, 약 94만 세대 규모의 신규 주택 공급 잠재력이 축적되어 있다는 의미이다. 다만 사업 단계별 진행 속도가 크게 다르므로, 실제 공급 시점은 단계별로 분산된다.

2. 진행 단계별 분포

서울 시내 정비사업의 진행 단계 분포는 다음과 같이 관찰된다. 단계는 정비사업 절차에 따른 한글 명칭이다.

조합설립인가 단계의 단지가 294곳, 약 19만 6천 세대로 가장 큰 비중을 차지한다. 이는 사업 추진 의지는 확정되었지만 본격적인 인허가·시공 절차는 아직 시작되지 않은 단지 군이다. 사업시행계획인가까지 도달한 단지는 약 11만 5천 세대 규모로, 사업이 본궤도에 오른 단계로 평가된다.

이미 입주가 완료된 단지군(약 11만 8천 세대)과 청산 단계 단지(약 10만 2천 세대)를 합산하면 약 22만 세대가 사업적으로 마무리된 상태이다. 즉, 서울시 정비사업의 총 잠재 공급 가운데 약 23%가 이미 신규 주택으로 시장에 공급된 셈이다.

3. 사업 유형별 분포

세대수 기준으로 가장 큰 공급원은 주택정비형 재개발(약 47만 세대) 이다. 재건축(약 35만 세대)이 그 뒤를 잇는다. 두 사업 유형이 서울시 정비사업 공급의 87%를 차지하고 있다. 가로주택정비, 소규모재건축 등 소규모 정비사업은 사업장 수는 많지만 단위 세대수가 적어 전체 공급에서 차지하는 비중이 제한적이다.

4. 자치구별 분포 (세대수 상위 10)

양천구가 세대수 기준 1위(15만 3천 세대)를 기록한 점이 눈에 띈다. 이는 목동지구 14개 단지 재건축이 대부분 사업 절차를 동시에 추진하면서 거대한 공급 잠재력이 한 자치구에 집중된 결과로 분석된다. 대표적으로 목동신시가지11단지는 양천구 신정동의 2,679세대세대 규모 단지로, 현재 사업시행인가 단계에 도달했다.

성북구는 길음·장위·돈암 등 재개발 지구가 다수 분포해 사업장 수와 세대수 모두 상위권에 위치한다. 강동구는 둔촌주공 재건축으로 탄생한 올림픽파크포레온(현재 준공인가 단계)가 대표적이다. 노원구의 노원롯데캐슬시그니처도 노원지구 재건축의 대표 사례로 조합해산 단계까지 도달한 단지이다.

5. 시사점

DB 기반 통계를 종합하면 다음과 같은 흐름이 관찰된다.

1. 사업 진행 단계가 초·중반에 집중되어 있다. 조합설립~사업시행계획인가 사이 단지가 591곳으로 절반 이상을 차지한다. 향후 5~10년간 사업시행·관리처분 단계로 진입할 단지가 다수 대기 중인 셈이다.
2. 재개발(주택정비형)이 양적 공급의 핵심이다. 재건축은 세대수 규모는 크지만 단지당 협상·인허가 변수가 많아 진행 속도가 가변적이다.
3. 자치구별 편중이 뚜렷하다. 양천·성북·송파·강남·서초 등 상위 5개구가 전체 공급의 절반 가까이를 차지한다.

DB는 매일 정비사업 정보몽땅 및 공공데이터를 통해 갱신되며, 신규 단지 추가·단계 변경에 따라 위 통계는 변동될 수 있다. 정비사업 흐름을 거시적으로 파악하려는 조합원·관계자에게는 자치구·사업유형·진행 단계의 세 축을 함께 보는 것이 유용한 접근으로 분석된다.