용산구 정비사업 현황 분석

용산구 정비사업 한눈에 보기

용산구는 서울 도심·강남·여의도 트라이앵글의 한가운데에 위치한 권역으로, 한강과 남산 자연 자원, 미군기지 이전부지, 용산국제업무지구 계획 등이 복합적으로 얽혀 정비사업 추진 동력이 다층적으로 형성된 지역이다. 도심정비연구소 DB 기준 2026년 4월 현재 용산구 정비사업장은 총 49건이 집계된다.

본 분석은 정비사업 정보몽땅 공개 데이터를 기반으로 용산구 49개 사업장의 단계 분포, 사업유형 구성, 권역별 진행 양상을 정리한 것이다.

단계별 분포

용산구 49개 사업장의 진행 단계를 집계한 결과는 다음과 같다.

조합설립인가 단계 사업장이 16건(32.7%)으로 가장 많은 비중을 차지한다. 조합설립인가는 사업의 실행 주체가 갖춰진 단계로, 향후 사업시행계획인가까지 이행해야 본격적인 행정 절차가 진행된다. 추진위원회 승인 단계까지 합치면 24건으로 전체의 약 49%에 해당한다.

반면 관리처분 이후 단계(관리처분·이주공고·철거신고·준공인가·청산)는 11건으로 전체의 약 22%다. 즉 용산구 정비사업의 약 절반은 사업 초기 단계에 분포해 있고, 관리처분 이후의 ‘후반전’에 있는 단지는 상대적으로 소수 그룹임이 관찰된다.

사업유형별 분포

사업유형별로 집계하면 도시정비형 재개발이 가장 큰 비중을 차지한다.

도시정비형 재개발 비중이 38.8%로 가장 높은 점은 용산구가 단순 주거 정비뿐 아니라 도시 기능 재편 성격의 사업이 많은 권역임을 보여준다. 한강로·서울역세권·신용산역 일대 등 업무·상업 복합 개발이 가능한 부지에 도시정비형 재개발이 집중된 결과로 분석된다.

주택정비형 재개발과 재건축을 합치면 22건(약 45%)으로, 주거 중심 정비도 여전히 비중이 크다. 가로주택정비·리모델링·소규모재건축을 합한 소규모 정비사업은 8건(약 16%)이다.

대표 단지 (세대수 기준 상위 10)

세대수 기준 상위 10개 사업장은 다음과 같다.

상위 10개 단지의 합산 세대수는 약 1만 7천 세대 규모다. 한남뉴타운 권역(한남2~5구역)이 4개 단지로 묶여 있고, 이촌동 권역도 한강맨션·이촌아파트·이촌 산호 등 다수 재건축 단지가 동시에 진행되고 있는 점이 특징이다.

권역별 정비 흐름

용산구 정비사업은 크게 다섯 권역으로 구분해 관찰할 수 있다.

1. 한남뉴타운 권역

한남2~5구역이 모두 정비사업 진행 중이다. 한남3구역이 철거신고 단계로 가장 빠르고, 한남2는 관리처분, 한남4는 사업시행인가, 한남5는 조합설립인가 단계로 사업 진행 속도가 단계적으로 분포해 있다. 권역 전체 세대수는 1만 2천 세대 규모에 달한다.

2. 이촌동 권역

이촌동은 이촌 한강맨션, 이촌아파트(이촌1구역), 이촌 산호, 이촌 한강삼익, 이촌 왕궁, 이촌 강변강서 등 중층 노후 아파트의 재건축이 다발적으로 추진되는 권역이다. 한강 조망과 9호선·경의중앙선 접근성이 입지 특성으로 작용한다.

3. 한강로·신용산·정비창 권역

정비창전면 제1구역, 신용산역북측 제1·2구역, 한강로구역 등 도시정비형 재개발이 집중된 권역이다. 용산국제업무지구 계획과의 연계로 도시 기능 복합 재편이 핵심 변수다.

4. 서울역·청파·서계 권역

서계 통합구역, 청파제1구역, 청파제2구역, 서울역세권 등 서울역 인근 노후 주거지 재정비 사업이 분포한다. 공공기여 비중과 신속통합기획 적용 여부가 사업 추진 속도에 영향을 미치는 요인으로 관찰된다.

5. 효창·후암·원효·남영 권역

효창공원 인근 효창제5·6구역, 후암동제1구역, 원효로4가 가로주택, 남영동 업무지구 제2구역 등이 분포한다. 대규모 단일 정비사업보다는 가로주택·소규모 정비 또는 도시정비형 재개발이 혼재한다.

정비 진행률 시사점

용산구 정비사업의 단계 분포를 종합하면 다음과 같이 요약된다.

• 초기 단계 우세: 기본계획~사업시행인가 단계가 35건으로 전체의 약 71%
• 후반 단계 소수: 관리처분 이후 단계는 11건으로 약 22%, 그 중 청산까지 도달한 단지는 4건
• 권역 집중: 한남뉴타운·이촌동·한강로 권역에 사업장이 집중적으로 분포
• 유형 다양성: 도시정비형·주택정비형 재개발과 재건축, 가로주택, 리모델링, 소규모재건축이 모두 존재하는 다양성

용산구 정비사업은 관리처분 이전 단계에 절대 다수가 분포한다는 특성상, 향후 수년 사이 단계 변경이 집중적으로 발생할 가능성이 관찰된다. 단계 변경은 행정 절차 진행 속도, 공공기여·기부채납 협의, 시공사 선정·공사비 협상 등 다양한 변수의 영향을 받는다.

정리

용산구 49개 정비사업장은 단계 분포에서 초기 사업장 비중이 높고, 사업유형에서는 도시정비형 재개발이 가장 많다. 한남뉴타운, 이촌동, 한강로 권역이 사업장 집중도가 높은 핵심 영역이며, 각 단지의 진행 속도는 사업 단계와 행정 변수에 따라 편차가 크다. 본 분석은 공개 데이터에 기반한 통계 정리로, 자산 거래 권유나 가격 예측을 목적으로 하지 않는다.