자치구별 재건축 vs 재개발 비율 비교

서울 25개 자치구의 정비사업은 자치구별로 사업유형 구성에 큰 차이가 있다. 도심정비연구소 DB에 등록된 자치구별 재건축·재개발 단지 분포를 비율 기준으로 비교 분석한다. (집계 대상: 사업유형이 "재건축" 또는 "재개발(도시정비형/주택정비형)"으로 분류된 단지 781건, 가로주택·소규모재건축·지역주택·리모델링 등은 제외.)

전체 합계

서울시 전체에서 두 사업유형의 단지 수는 다음과 같다.

서울 전체로 보면 재개발 단지가 재건축보다 약간 많지만, 자치구별로 들여다보면 비율 분포가 극단적으로 갈리는 양상이 관찰된다.

자치구별 분포 (단지 수 기준)

재건축 비중이 높은 자치구

재건축 단지 비율이 80% 이상인 자치구는 5곳이다.

• 강남구 (100%): 등록된 44건 모두 재건축. 1980~90년대 준공된 대규모 아파트 단지가 다수 분포.
• 서초구 (98%): 60건 재건축, 1건 재개발. 강남권 노후 아파트 단지 중심 구조.
• 강서구 (92%): 23건 재건축, 2건 재개발. 마곡·화곡 일대 노후 아파트 정비가 중심.
• 광진구 (85%): 단지 수 자체는 적지만 재건축 비중이 높다.
• 강동구 (78%) / 송파구 (78%): 둔촌·잠실·고덕 권역의 대형 재건축 단지 영향.

이들 자치구는 1970~80년대 대규모 아파트 단지가 대량 공급된 지역으로, 노후화 시점이 일제히 도래하면서 재건축이 정비사업 대부분을 차지하는 구조다.

재개발 비중이 높은 자치구

재개발 단지 비율이 80% 이상인 자치구는 7곳이다.

• 중구 (100%): 9건 모두 재개발. 도심부 노후 주거지 정비.
• 성북구 (96%): 2건 재건축, 44건 재개발. 길음·돈암·정릉 권역 노후 주거지가 중심.
• 은평구 (86%): 7건 재건축, 42건 재개발. 응암·갈현·증산 권역 재개발 활성.
• 동대문구 (84%): 7건 재건축, 37건 재개발. 청량리·이문·전농 권역.
• 종로구 (85%) / 동작구 (81%) / 성동구 (80%)

이들 자치구는 단독·다세대 주택이 밀집한 노후 저층 주거지가 많아, 재건축보다 재개발(주거환경 개선·도시정비형) 방식의 정비가 주류를 이룬다.

균형형 자치구

재건축 비율이 40~60% 범위에 분포한 자치구는 정비사업 유형이 다양하게 혼재되어 있다.

• 양천구 (58%): 목동 권역 대규모 재건축과 신월·신정 일대 재개발이 공존
• 금천구 (60%) / 구로구 (55%) / 노원구 (56%): 아파트 단지와 저층 주거지가 모두 분포
• 도봉구 (40%) / 중랑구 (40%): 가로주택·지역주택까지 포함하면 다양한 사업유형이 혼재

영등포구 — 단지 수 1위

영등포구는 재건축(37건) + 재개발(64건) = 101건으로 자치구 중 단지 수가 가장 많다. 신길뉴타운, 영등포 재정비촉진지구, 여의도 재건축 권역 등이 모두 활발하게 추진되어 재건축·재개발 양쪽이 모두 활성화된 자치구다.

데이터 해석

• 자치구별 정비사업 유형은 공급 시기 도시 형성 과정과 강한 상관관계를 보인다
• 1970~80년대 아파트 일제 공급 지역(강남·서초·송파·강동) → 현재 재건축 사이클
• 단독·다세대 밀집 지역(성북·은평·동대문) → 재개발 중심
• 같은 자치구 안에서도 권역별 차이가 크기 때문에 자치구 단위 평균만으로는 해석에 한계가 있다

정리

서울 25개 자치구의 정비사업 유형은 강남권·서남권의 재건축 우세 구조와 도심·동북권의 재개발 우세 구조로 양분된다. 영등포구처럼 양쪽이 모두 활성화된 균형형 자치구도 존재하지만 소수다. 자치구별 정비사업 유형의 차이는 향후 단계별 진행 속도와 사업 규모에도 영향을 미치는 요인으로 분석된다.

(데이터 기준일: 2026-04-29, 출처: 도심정비연구소 DB)