리모델링 사업 현황과 전망

서울시 리모델링 사업은 재건축·재개발과 함께 노후 공동주택의 주거환경을 개선하는 주요 정비사업 유형이다. 리모델링은 기존 건축물의 골조를 유지하면서 대수선 또는 증축을 통해 주거 성능을 향상시키는 방식으로, 최근 재건축 규제 강화와 안전진단 문턱 상향에 따라 주목받고 있다.

리모델링 사업의 정의와 특징

리모델링 사업은 「주택법」 제2조에 근거하여, 건축물의 노후화를 억제하거나 기능을 향상시키기 위해 대수선하거나 건축물 일부를 증축하는 행위를 말한다. 재건축이 기존 건물을 완전히 철거한 뒤 새로 짓는 방식인 반면, 리모델링은 골조를 보존하면서 수직·수평 증축과 내부 구조 변경을 통해 주거 품질을 개선한다.

리모델링의 핵심 요건은 다음과 같다. 첫째, 사용검사일 또는 준공일로부터 15년 이상 경과한 공동주택이어야 한다. 둘째, 세대수 증가는 기존 세대수의 15% 이내로 제한된다. 셋째, 수직증축 리모델링의 경우 최대 3개 층까지 증축이 가능하며, 별도의 안전성 검토를 통과해야 한다. 이러한 제도적 틀은 재건축에 비해 사업 추진의 진입 장벽을 낮추는 효과가 있다.

서울시 리모델링 사업 현황

도심정비연구소 데이터베이스 기준, 서울시 내 리모델링 사업을 추진 중인 단지는 총 12개로 집계되었다. 이는 전체 정비사업 단지 1,107개의 약 1.1%에 해당하는 수치로, 재건축(412개)이나 재개발(449개)에 비하면 아직 소수이다.

단계별 분포

전체 12개 단지 중 58.3%인 7개 단지가 기본계획 수립 단계에 머물러 있으며, 사업시행 인가까지 진행된 단지는 2개에 불과하다. 리모델링 사업이 아직 초기 단계에 집중되어 있음을 보여주는 데이터이다.

자치구별 분포

송파구가 6개 단지(50%)로 가장 많은 리모델링 사업을 추진하고 있으며, 용산구(3개), 서초구(2개), 강서구(1개) 순이다. 송파구의 경우 1980년대 후반~1990년대에 대규모 공동주택이 집중 건설된 지역으로, 재건축 안전진단 통과가 어려운 단지들이 리모델링으로 방향을 전환하는 사례가 나타나고 있다.

재건축과 리모델링 비교

두 사업 유형의 핵심 차이를 정리하면 다음과 같다.

리모델링의 가장 큰 제도적 장점은 재건축 초과이익환수제의 적용을 받지 않는다는 점이다. 또한 안전진단이라는 높은 진입 장벽 없이 사업을 추진할 수 있으며, 사업기간도 상대적으로 짧다. 반면, 골조를 유지해야 하는 구조적 한계로 인해 평면 설계의 자유도가 낮고, 세대수 증가 폭이 제한되어 사업성 확보에 어려움이 있을 수 있다.

주요 리모델링 단지 사례

사업시행 인가 단계

가장 진행이 빠른 단지는 염창무학과 문정건영이다. 염창무학은 강서구에 위치한 302세대 규모의 단지로, 1999년 준공 후 사업시행 인가 단계까지 도달하였다. 용적률 446%로 재건축 추진이 구조적으로 어려운 상황에서 리모델링을 선택한 사례이다.

문정건영은 송파구 소재 81세대 규모의 단지로, 1996년 준공되었으며 마찬가지로 사업시행 인가 단계에 있다. 용적률 391%로, 기존 용적률이 높아 재건축 사업성을 확보하기 어려운 단지가 리모델링으로 전환한 전형적인 사례에 해당한다.

조합설립·기본계획 단계

가락쌍용1차는 송파구에서 조합설립 인가 단계에 있는 1997년 준공 단지이며, 이촌 미주비동은 용산구에서 조합설립 인가를 받은 소규모 단지이다. 반포엠브이는 서초구의 169세대 규모 단지로 1994년 준공되었으며 기본계획 수립 단계에 있다. 용적률이 539%에 달해 재건축으로는 사업 추진이 사실상 불가능한 여건에서 리모델링을 택한 것으로 분석된다.

주요 단지 현황 종합

향후 전망

서울시 리모델링 사업은 향후 확대 추세가 이어질 것으로 분석된다. 그 근거는 다음과 같다.

첫째, 재건축 규제 강화의 반사 효과이다. 안전진단 기준 강화, 초과이익환수제 본격 시행 등으로 재건축 추진이 어려워진 단지들이 리모델링으로 방향을 전환하는 흐름이 가속화되고 있다. 현재 데이터에서도 용적률 400% 이상의 고밀도 단지들이 리모델링을 선택하고 있는 것이 이를 뒷받침한다.

둘째, 제도 개선 논의이다. 수직증축 리모델링의 층수 제한 완화, 세대수 증가율 상향 등의 제도 개선이 지속적으로 논의되고 있으며, 이러한 규제 완화가 현실화될 경우 리모델링의 사업성이 크게 향상될 수 있다.

셋째, 대상 단지의 잠재 물량이다. 서울시 내 1990년대 전후 준공된 공동주택 중 재건축 안전진단을 통과하지 못하거나 높은 용적률로 인해 재건축 사업성이 부족한 단지는 상당수에 달한다. 이들 단지가 리모델링 사업으로 유입될 경우, 현재 12개에 불과한 서울시 리모델링 추진 단지 수는 상당 폭으로 증가할 것으로 예상된다.

다만, 리모델링 사업이 보편화되기 위해서는 몇 가지 과제가 남아 있다. 골조 보존에 따른 설계 제약, 공사 중 거주민 이주 문제, 그리고 증축 세대의 분양을 통한 사업비 충당 구조의 불확실성 등이 해결되어야 할 과제이다. 현재 사업시행 인가까지 도달한 단지들의 향후 진행 경과가 서울시 리모델링 사업 전체의 방향성을 가늠하는 중요한 지표가 될 것이다.

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