자치구별 평균 용적률 비교 분석

분석 개요

서울시 25개 자치구의 정비사업 단지를 대상으로 평균 용적률을 비교한다. 도심정비연구소가 보유한 정비사업 단지 데이터베이스 중 용적률 정보가 확인된 단지를 대상으로 자치구별 평균값을 산정하였다.

용적률은 대지면적 대비 건축물 연면적의 비율로, 단지의 사업성·세대수·고도를 결정짓는 핵심 지표이다. 특히 재건축·재개발 정비사업에서는 종상향, 공공기여, 임대주택 의무 비율과 결합하여 사업의 경제성에 직접적인 영향을 미친다.

자치구별 평균 용적률 (2026년 5월 기준)

주요 관찰 사항

1) 도심권의 압도적 평균 용적률

종로구(506.5%), 중구(472.5%), 용산구(464.3%)는 도심부 또는 도심 인접 지역으로, 상업지역·준주거지역 비중이 높고 도시정비형 재개발 사업이 다수 포함되어 있다. 이들 자치구의 평균 용적률은 주거지역 중심 자치구 대비 1.5~2배 수준에 달한다.

특히 종로구와 중구는 표본 단지 수가 각각 11건, 10건으로 적으나, 도시정비형 재개발(주상복합·오피스 포함)의 용적률 기준이 주거 중심 정비사업과 다르게 적용되어 평균값을 끌어올리는 구조적 요인이 작용한다.

2) 강북·영등포·동대문구의 상위권 진입

도심권 다음으로는 강북구(360.9%), 영등포구(337.5%), 동대문구(336.4%)가 상위권을 형성하고 있다. 이들 자치구는 광역상업지역 또는 부도심 입지 단지를 다수 포함하고 있으며, 특히 영등포구는 표본 단지 수 74개로 전체에서 가장 많아 데이터의 안정성이 높다.

3) 강남3구의 의외의 중하위권

일반적으로 사업성이 높은 지역으로 인식되는 강남3구(강남·서초·송파)의 평균 용적률은 다음과 같이 관찰된다.

강남3구 모두 서울시 전체 평균에 근접하거나 중위권 수준에 위치한다. 이는 강남3구의 정비사업이 대부분 제3종일반주거지역의 재건축 사업으로, 법정 상한 용적률이 통상 300% 이하로 제한되기 때문으로 분석된다. 은마아파트(강남구), 압구정3구역(강남구), 압구정5구역(강남구) 등 강남구·강남3구의 주요 재건축 단지들도 이러한 일반주거지역 기반의 용적률 구조에 해당한다.

4) 외곽 자치구의 하위권

관악구(237.0%), 성북구(249.5%), 강서구(249.5%), 노원구(253.3%), 광진구(259.3%) 등 서울 외곽 자치구는 평균 용적률 하위권을 형성하고 있다. 이들 자치구는 제2종일반주거지역 비중이 상대적으로 높고, 단독·다세대 밀집지역에서의 재개발 사업이 다수 포함되어 평균값이 낮게 산출된다.

사업성 측면의 해석

용적률과 분담금의 관계

용적률이 높을수록 통상 신축 세대수가 증가하여 일반분양 물량이 늘어나고, 조합원 분담금 부담이 완화되는 경향이 관찰된다. 다만 다음 변수가 함께 작용한다.

• 종상향 가능 여부: 제2종 → 제3종 종상향 시 용적률 상한이 250% → 300%로 확대
• 공공기여 비율: 종상향에 따른 공공기여 의무로 일부 부지를 기부채납
• 임대주택 의무 비율: 의무 임대주택 비율은 일반분양 수입에 영향

자치구별 정비계획 기준의 차이

자치구마다 정비계획상의 기준 용적률과 허용 용적률 운영 방식이 일부 상이하다. 또한 한강변·역세권·문화재 보호구역 등 입지 특성에 따라 별도 기준이 적용되는 단지도 존재한다.

데이터 한계 및 해석 시 유의사항

• 본 분석은 도심정비연구소 DB에서 용적률 정보가 확인된 단지만을 대상으로 한다. 자치구별로 표본 단지 수가 11~74개로 편차가 크므로, 표본이 적은 자치구(종로구·중구·금천구·도봉구 등)의 평균값은 통계적 안정성이 상대적으로 낮을 수 있다.
• 평균값은 단순 산술평균으로 산정되었으며, 단지 규모(세대수, 대지면적)에 따른 가중평균은 적용하지 않았다.
• 일부 단지는 정비계획 변경에 따라 용적률이 추후 조정될 수 있으며, 본 데이터는 2026년 5월 기준의 스냅샷이다.

정리

서울시 25개 자치구의 정비사업 평균 용적률은 도심권(종로·중·용산구)에서 압도적으로 높게 관찰되며, 그 다음으로 부도심·상업지역 인접 자치구(강북·영등포·동대문)가 상위권을 형성한다. 강남3구는 일반주거지역 중심의 재건축 구조로 인해 중위권 수준에 위치하며, 외곽 자치구는 제2종일반주거지역 비중이 높아 평균 용적률이 하위권에 분포한다.

용적률 수치 자체는 단지의 사업성을 단편적으로 보여주는 지표이며, 분담금·일반분양가·임대주택 비율·공공기여 등과 결합하여 종합적으로 해석할 필요가 있다.