진행단계별 평균 세대수 분포

분석 개요

도심정비연구소 DB에 등록된 서울 정비사업 단지(세대수 정보가 입력된 사업장 883곳)를 진행단계별로 묶어 평균 세대수, 최소·최대, 합계 세대수를 정리했다. 정비사업 단계는 정비기본계획·구역지정으로 시작해 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가를 거쳐 착공·준공, 그리고 조합해산·청산으로 이어진다. 단계별 단지 규모 분포를 보면 서울 정비사업 시장에서 어떤 규모의 단지가 어디에 몰려 있는지가 드러난다.

단계별 평균 세대수 분포

총 13개 단계에 걸쳐 883개 사업장의 데이터가 집계되었다. 합계 세대수 기준 총 951,498세대로, 서울 정비사업이 잠재적으로 공급할 수 있는 주택 모수의 윤곽을 보여준다.

단계별 흐름의 특징

초기 단계는 단지 규모가 작다

정비기본계획·구역지정·안전진단 단계의 평균 세대수는 348~486세대로, 다른 단계 대비 작게 나타난다. 초기 단계 단지의 상당수가 가로주택정비사업·소규모 재건축 등 소형 정비사업 트랙에 해당하기 때문으로 분석된다. 이 단계의 대표 사례로는 신이문2 역세권 도시정비형 재개발정비사업(730세대) 같은 도시정비형 사업장이 있다.

조합설립인가에 가장 많은 단지가 몰려 있다

총 261개 사업장이 조합설립인가 단계에 분포한다. 전체 데이터의 약 30%가 이 단계에 머물러 있다는 의미다. 평균 세대수 771세대는 전체 단계 중 중간 수준에 해당한다. 같은 단계의 대표 사례로는 방배신삼호아파트(839세대), 길음5재정비촉진구역 주택재개발정비사업 조합(818세대) 같은 단지가 있다. 조합설립인가까지는 도달했지만 그 다음 단계로 진입하지 못한 단지가 많다는 점은 정비사업의 진행 동력이 이 구간에서 가장 크게 갈리는 분기점임을 시사한다.

후기 단계로 갈수록 단지 규모가 커진다

준공인가(평균 1,524세대), 이주공고(평균 2,452세대), 조합청산(평균 2,280세대) 단계는 평균 세대수가 1,500세대 이상으로 크게 나타난다. 이는 두 가지 요인이 결합된 결과로 분석된다.

1. 대형 단지일수록 사업비 분담 모수가 커 분담금 부담이 줄고, 시공사·금융기관의 관심도 높아 사업이 완주될 가능성이 크다.
2. 통계상 이주공고·조합청산 단계의 대표 단지 중 하나인 목동센트럴아이파크위브(93,160세대)나 올림픽파크포레온(12,032세대)처럼 초대형 사업장이 평균을 끌어올리는 효과가 있다.

철거 신고 단계는 표본이 적다

철거 신고 단계는 9개 사업장으로 표본이 가장 적다. 관리처분계획인가에서 착공으로 넘어가는 짧은 구간이라 이 단계에 머무르는 기간이 길지 않기 때문이다. 단기간에 통과되는 단계이므로 단지 수 자체가 항상 적게 잡히는 구조다.

합계 세대수로 본 공급 잠재력

합계 세대수 상위 단계는 다음과 같다.

조합설립인가 단계가 합계 세대수 1위로 약 20만 세대 규모에 달한다. 이 단계 단지들이 정상적으로 다음 단계로 진입한다면 향후 5~10년 사이 서울 정비사업 공급 모수의 상당 부분을 차지하게 될 수 있다는 의미다. 다만 모든 단지가 완주하는 것은 아니므로, 이 수치를 그대로 공급 예측에 대입하기보다는 잠재 모수로 해석하는 것이 적절하다고 분석된다.

시사점

• 정비사업의 진행 단계 분포는 피라미드 형태에 가깝다. 조합설립인가 단계에서 단지 수가 가장 많다가 후속 단계로 갈수록 단지 수가 줄어든다.
• 단지 규모는 후기 단계로 갈수록 평균적으로 커진다. 사업 완주 가능성과 단지 규모 간 양의 상관관계가 관찰된다.
• 조합해산·조합청산 단계는 정비사업이 일단락된 단지로, 합계 세대수가 큰 만큼 서울 도심 주거 공급에 이미 기여한 누적 효과가 크다.
• 단계별 단지 수와 합계 세대수를 함께 보면, 같은 단계라도 작은 단지 다수가 모인 구간(조합설립인가)인지, 큰 단지 소수가 끌고 가는 구간(이주공고)인지가 구분된다.

본 분석은 도심정비연구소 DB에 등록된 사업장 중 세대수 정보가 입력된 883곳을 기준으로 한다. 사업장에 따라 세대수가 변경 인가 등으로 조정될 수 있으므로, 수치는 분석 시점의 스냅숏이라는 점을 감안할 필요가 있다.