조합설립인가 단계 정비사업 현황 — 서울시 292개 사업장 데이터 분석

조합설립인가는 정비사업의 본격적 추진 주체가 법적으로 출범하는 단계다. 도심정비연구소 DB에 등록된 displayNameConfirmed 상태의 단지 중 조합설립인가 단계에 머물러 있는 사업장은 292건으로, 14개 정비사업 단계 중 가장 많은 비중을 차지한다. 본 데이터 리포트는 자치구 분포, 사업유형 비중, 사업 규모 통계를 기준으로 조합설립인가 단계의 구조를 정리한다.

단계별 전체 분포 속에서의 위치

서울시 정비사업 단계별 분포를 보면 조합설립인가 단계가 가장 큰 비중을 차지한다.

전체 14개 단계 중 조합설립인가 단계가 약 27%를 차지한다는 사실은 두 가지 의미를 갖는다. 첫째, 정비사업 추진 주체가 본격 출범한 단지가 그만큼 많다는 의미다. 둘째, 조합설립인가 이후 사업시행계획 인가까지의 단계 통과가 사업 흐름의 병목 구간으로 작용하고 있다는 의미로 분석된다.

자치구별 분포

조합설립인가 단계 단지의 자치구별 분포는 다음과 같다.

중랑구가 40건으로 가장 많고, 성북구가 34건으로 뒤를 잇는다. 두 자치구의 합계만 74건으로 전체 조합설립인가 단계 단지의 약 25%에 해당한다. 강북권 노후 주거지의 정비사업 활동이 활발하게 이루어지고 있음을 보여주는 흐름으로 해석된다.

강남 3구(강남·서초·송파) 합계는 49건으로 약 17% 비중이다. 강남권은 사업 규모가 크고 진행 단계가 후속 단계로 분산되어 있어, 조합설립인가 단계 카운트만으로는 정비사업 활동 강도를 단정하기 어렵다.

사업유형별 비중

조합설립인가 단계 단지의 사업유형 분포를 보면 가로주택정비가 가장 많다.

가로주택정비가 약 43%를 차지한다는 점은 주목할 만하다. 가로주택정비사업은 노후 저층 주거지 일부 블록을 묶어 정비하는 소규모 사업으로, 사업 규모가 작아 조합설립까지 도달하는 속도가 상대적으로 빠르다. 재건축(약 23%)과 재개발 합계(주택정비형 + 도시정비형 = 약 23%)가 비슷한 비중으로 이어진다.

사업 규모 통계

조합설립인가 단계 단지 중 세대수 정보가 등록된 258건을 기준으로 한 평균값은 다음과 같다.

평균 세대수 759세대는 가로주택정비사업의 비중이 큰 영향을 준 결과로 분석된다. 한편 최대 세대수 6,491세대는 잠실주공5단지의 사업 규모로, 조합설립인가 단계 단지 중 가장 큰 외형을 보인다.

대표 단지 사례

조합설립인가 단계 단지 중 세대수 기준 상위 단지 일부는 다음과 같다.

위 10개 단지의 합산 세대수는 약 38,600세대로, 조합설립인가 단계의 단지 평균(759세대) 대비 50배 이상 큰 외형이다. 강남·송파 권역의 대단지 재건축 사업이 조합설립 단계에서 차지하는 외형 비중이 크다는 것을 보여준다.

흐름의 시사점

본 데이터에서 확인되는 시사점을 정리하면 다음과 같다.

1. 조합설립인가 이후 단계 진입의 병목 — 추진위원회 승인 단지(164건) 대비 조합설립인가 단지(292건)가 더 많고, 사업시행계획 인가 단지(130건)는 그보다 적다. 이는 조합설립 이후 사업시행계획 인가까지의 시차가 누적되고 있음을 시사한다.
2. 가로주택정비의 양적 우위 — 조합설립 단계의 약 43%를 차지하는 가로주택정비는 단지 수 기준 핵심 비중이다. 다만 평균 규모는 작아, 사업 규모 통계는 재건축·재개발 사업과 분리해서 보는 것이 정확하다.
3. 자치구 분포의 양극화 — 중랑·성북 등 강북권 노후 주거지에서 가로주택정비가 활발하게 진행되는 한편, 강남·송파에서는 대규모 재건축이 조합설립 단계에서 진행되고 있다.
4. 사업 규모 양극단의 공존 — 평균 759세대와 최대 6,491세대의 갭이 크다. 같은 "조합설립인가" 단계라 하더라도 단지 외형의 편차가 매우 크기 때문에, 단계 정보만으로 사업의 영향력을 비교하기는 어렵다.

마무리

조합설립인가 단계는 서울시 정비사업 단계 중 가장 많은 단지가 머물고 있는 "중간 정거장"이다. 자치구별 분포에서는 중랑·성북이, 사업유형별 분포에서는 가로주택정비가, 외형 통계에서는 평균 759세대 대비 최대 6,491세대의 큰 편차가 관찰된다. 본 리포트는 도심정비연구소 DB에 새로운 단지 정보가 추가되거나 단계가 변경될 때마다 자동 갱신되는 구조로 운용된다.