토지거래허가구역 내 정비사업 현황 — 데이터로 본 89개 사업장 분석

서울시는 부동산 시장 안정과 투기 수요 차단을 위해 일부 지역을 토지거래허가구역(이하 LTPZ)으로 지정하고, 일정 면적 이상의 토지·주택 거래에 대해 사전 허가를 받도록 운영하고 있다. 정비사업이 활발한 강남권과 한강변 일대가 다수 포함되어 있어, 정비사업 추진 단지에는 직접적인 거래 제약이 작용한다. 본 글은 도심정비연구소가 수집한 서울시 정비사업 데이터를 기반으로, 토지거래허가구역으로 지정되어 운영 중인 주요 동(洞) 단위 정비사업 현황을 분석한다.

분석 대상 지역

분석 대상은 정비사업 비중이 높은 LTPZ 주요 동 단위로 한정했다. 대상 지역은 다음과 같다.

• 강남구: 압구정동, 청담동, 대치동, 삼성동
• 서초구: 반포동, 잠원동
• 송파구: 잠실동
• 양천구: 목동
• 영등포구: 여의도동

이들 9개 동에서 추진 중인 정비사업장은 도심정비연구소 DB 기준 총 89건으로 집계되었다. 서울시 전체 정비사업장(약 1,200여 건) 가운데 약 7% 수준이지만, 사업 단위가 크고 한강변·역세권에 입지한 사례가 많아 시장 주목도가 높은 권역이다.

동별 정비사업 분포

가장 많은 사업장이 분포한 곳은 서초구 잠원동(22건)이다. 신반포·잠원 일대의 1970~1980년대 준공 단지가 대거 재건축 사업을 추진하고 있어 권역 내 정비사업 밀도가 가장 높다. 그 뒤를 잇는 여의도동(18건)은 1971년 시범아파트 이후 1970~80년대 건설된 노후 단지가 대거 재건축 단계에 진입한 영향이다. 반포동(16건)도 잠원과 함께 한강변 재건축 벨트의 핵심 축을 이루고 있다.

단계별 진행 현황

89개 사업장의 진행 단계 분포는 다음과 같다.

조합설립인가 단계가 24건으로 가장 많아, 본격적인 정비계획 수립을 앞둔 사업장이 다수 분포함을 확인할 수 있다. 추진위원회승인 12건과 합치면 사업 초기 단계 사업장이 36건(40%)으로, LTPZ 지역의 정비사업이 전반적으로 초·중반 단계에 집중되어 있다는 점이 특징이다.

반면 이주공고·관리처분계획인가·착공 등 후반 단계는 13건에 그쳐, 후반 진척 사업장은 상대적으로 적다. 이는 LTPZ 지정이 거래 제한을 통해 사업 추진 속도에 일정 부분 영향을 줄 수 있다는 시장의 우려와 별도로, 한강변 재건축 단지 다수가 본격적인 실행 단계에 진입하기 전임을 의미한다고 분석된다.

사업유형별 분포

LTPZ 지역 정비사업은 93%가 재건축으로 압도적이다. 강남·서초·여의도·목동의 노후 아파트 재건축이 LTPZ 정비사업 흐름의 거의 전부를 차지하고 있음을 의미한다. 재개발은 2건에 불과하며, 이는 해당 지역이 단독·다가구 주거지보다는 대단지 아파트 권역이기 때문이다.

대표 사업장

LTPZ 권역의 대표적 정비사업장 가운데 시장 주목도가 높은 단지는 다음과 같다.

• 강남구 압구정: 압구정1구역, 압구정2구역, 압구정3구역, 압구정4구역, 압구정5구역, 압구정한양7차 — 압구정 전 6개 구역이 동시 추진 중인 한강변 핵심 재건축 벨트.
• 서초구 반포·잠원: 신반포3차·경남아파트, 반포 경남아파트, 삼호가든5차아파트, 후반부 단계의 래미안 원베일리.
• 양천구 목동: 1·14단지 등 목동신시가지 재건축 사업장이 동시에 추진 중.

시사점

분석 결과 LTPZ 지정 권역은 (1) 한강변 노후 대단지 재건축에 집중되고, (2) 사업 단계는 조합설립~사업시행인가 구간에 집중되어 있으며, (3) 사업유형은 재건축이 절대다수다. 이는 LTPZ가 단순한 거래 규제 도구가 아니라, 서울시 도시정비 정책에서 "한강변 대단지 재건축 권역의 시장 안정"이라는 구체적 목표와 연동되어 있음을 보여주는 데이터로 해석된다.

조합원 입장에서는 LTPZ 지정·해제 시점에 따라 조합원 지위 양도(전매), 매매·증여 등 거래 절차에 직접 영향을 받기 때문에, 거주지 단지의 LTPZ 지정 현황과 사업 단계 변동을 함께 모니터링하는 것이 분석된다.

자료 출처: 도심정비연구소 정비사업 데이터베이스(2026-05-01 기준 추출). 서울시 토지거래허가구역 지정 현황은 시기별로 변동 가능하며, 동별 사업장 집계는 도심정비연구소 DB의 lotNumber 기준 추출치다.